양계장 불법 건축물 속임 매매로 인한 계약 취소 및 손해배상 문의

Question

1. 사건 개요

본인은 약 7개월 전 양계장을 매수하여 현재까지 운영 중입니다. 해당 거래는 공인중개사가 아닌 자격이 없는 브로커를 통해 진행되었습니다.

2. 계약 당시 설명 내용

계약 전 브로커에게 문제될 수 있는 건축물이 불법인지 여부를 확인하였고 이에 대해 불법 건축물이 아니라는 답변을 들었습니다. 또한 전 소유자에게도 동일한 질문을 하였으며 불법 건축물은 없고 해당 시설은 퇴비사로 지정되어 있다는 설명을 받았습니다. 더불어 현재 거주하고 있는 건물에 대해 질문하였을 때 해당 건물도 퇴비사라는 취지로 설명을 받았습니다.

관리사의 위치에 대해서도 확인하였으나 전 소유자는 컨테이너 박스가 관리사일 것이라는 불명확한 답변을 하였습니다.

3. 계약 진행 경위

농협은행을 통해 대출을 진행하는 과정에서 사전 조사를 받았고 별다른 문제가 없다는 판단을 받아 대출이 실행되었습니다. 이에 따라 해당 양계장이 적법한 시설이라고 신뢰하게 되었고 매매 계약을 진행하였습니다.

4. 문제 발생 경위

양계장을 약 7개월간 운영하던 중 수질 오염 문제가 발생하여 피해가 발생하였습니다. 수질 검사를 진행한 결과 질산 수치가 높게 측정되었습니다.

지하수를 사용하던 상황에서 문제 해결을 위해 상수도 연결을 시도하였고 이를 위해 정읍시청에 문의하였습니다. 시청에서는 관리사 등록이 되어 있어야 상수도 연결이 가능하다는 안내를 하였습니다.

5. 사실 확인 결과

관리사 등록 여부를 확인하기 위해 면사무소에서 건축물대장을 확인한 결과 양계장 건물 세 동만 등록되어 있었고 관리사로 등록된 건축물은 존재하지 않았습니다. 법무사를 통해 확인한 결과 역시 동일하게 세 동만 인정된 상태였습니다.

설계사에게 문의하여 기존 건물을 관리사로 등록할 수 있는지 확인하였으나 현재 구조로는 관리사로 인정이 불가능하며 기존 건물을 철거하고 새로 지어야 한다는 답변을 받았습니다. 또한 현재 사용 중인 일부 건축물은 현행법상 불법 건축물에 해당한다는 설명을 들었습니다.

6. 현재 상황

전 소유자에게 해당 사실을 알리고 문제 해결을 요청하였으나 알아보겠다는 답변 이후 현재까지 별다른 연락이 없는 상태입니다.

7. 법적 문의 사항

첫째 본 사안에서 계약 취소가 가능한지 여부

둘째 매도인을 상대로 손해배상 청구가 가능한지 여부

셋째 무자격 브로커에 대한 책임 추궁 및 손해배상 청구 가능 여부

넷째 현재 상태에서 가장 현실적인 대응 방안이 무엇인지에 대한 자문을 요청드립니다

이상입니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

매도인이 불법 건축물이 없다고 고지한 점은 민법상 기망에 의한 계약 취소 사유가 될 수 있습니다. 계약 취소가 인용되면 원상회복으로 대금 반환을 청구할 수 있습니다.

매도인에게는 하자담보책임 또는 불법행위에 따른 손해배상 청구가 가능해 보입니다. 다만, 7개월이 경과하여 하자 발견 시점 및 제척기간 도과 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

무자격 브로커의 경우 공인중개사법 위반 혐의로 형사 고소가 가능하며, 중개 과정에서의 과실을 입증하여 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

현재로서는 우선 매도인에게 내용증명을 발송하여 계약 취소 의사를 명확히 하고, 증거 수집과 함께 전문 설계사를 통해 불법 건축물에 대한 구체적인 피해 금액을 산정하는 것이 시급할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.