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중개사의 설명 의무 위반으로 인한 손해 중개 수수료 지급 거절이 가능한가요?
공인중개사를 통해서 상가 임대차 계약을 체결했는데 계약 당시 중개사는 해당 건물의 불법 건축물 여부에 대해 문제 없다고 구두로 설명했으나 입전 후 시청으로부터 이행강제금 부과 예고를 받았습니다. 중개대상물 확인 설명서상에 해당 내용이 누락되었다면 이를 근거로 중개수수료 지급을 거부하거나 이미 낸 수수료의 반환청구가 가능한가요? 제대로 알아보지 못한 저의 책임도 있을까요? 만약 가능하다면 이러한 절차와 소요시간은 얼마나 걸릴까요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
수수료 거부 및 반환가능성 가능합니다. 공인중개사법상 불법 건축물 여부는 반드시 확인하고 설명해야 합니다. 설명서 누락은 명백한 의무 위반이므로 수수료 반환 청구나 손해배상 청구의 근거가 됩니다. 본인도 일부 20~40% 책임이 인정될 수 있습니다. 법원은 계약 당사자에게도 건축물대장 등을 직접 확인할 최소한의 주의 의무가 있다고 보기 때문에 중개사 책임이 훨씬 크지만 본인 과실만큼 배상액이 깎일 수 있습니다. 합의/내용증명일 경우 1~2주의 시간으로 중개사에게 과실을 인정받아 협의하는 것이 가장 빠르고 공인중개사협회 공제금 청구는 약 2~4개월정도 소요되면 중개사가 가입한 보험을 통해 보상받는 방법입니다. 마지막으로 민사소송은 6개월~1년이상도 시간이 걸리고 법적 판결은 시간이 오래 걸립니다. 감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
이행강제금까지 부과가 되는 정도라고 한다면 이미 해당 건축물은 위반 상태에 놓여 있는 건축물일 가능성이 높고 중개사 분이 건축물대장만 확인을 했어도 발견했을 가능성이 높았을 것 같은데.. 어떻하다가 놓치셨는지 모르겠네요..
일단 계약 당시 건축물대장에 위반 표시 등이 있었는지...중개 대상물 확인설명서 상에 위반건축물 여부에 대해서 해당 없음 등으로 체크가 되어 있었는지 여부 등등 계약서를 다시 한 번 살펴 보시기 바랍니다.
중개사 분의 책임이 확인이 된다면 중개수수료 지급 거부 혹은 반환청구도 가능할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 공인중개사법상 성실·정확한 설명 의무
공인중개사법 제25조에 따르면, 중개사는 계약을 체결하기 전 중개대상물의 상태, 권리관계, 그리고 법령에 따른 이용제한 사항 등을 확인해서 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다. 특히 건축물대장에 '위반건축물'로 표시되어 있는지 여부는 임차인이 계약 여부를 결정하는 데 매우 중요한 요소이므로, 이를 설명하지 않았다면 명백히 법을 위반한 것에 해당합니다.
2. 중개보수 청구권 제한에 관한 판례
중개사가 설명 의무를 제대로 지키지 않아 의뢰인에게 손해가 발생한 경우, 우리 법원은 신의성실의 원칙에 따라 중개사가 중개보수를 전부 청구하지 못하거나, 이미 받은 금액 중 일부를 돌려줘야 한다고 보고 있습니다. 실제로 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결에서는, 중개사의 과실로 인해 계약 목적을 달성하기 어렵게 된 경우 보수 청구권이 제한될 수 있음을 명확하게 밝히고 있습니다.
3. 위반건축물 설명 누락과 손해배상 책임
최근 사례인 서울중앙지방법원 2022. 10. 20. 선고 2021나59453 판결에서는, 중개사가 건물 외관만 보고 위반건축물 여부를 제대로 확인하지 않아 임차인이 영업 허가를 받지 못한 경우, 중개사의 책임을 60%로 인정한 바 있습니다. 법원은 중개사가 건축물대장 등 공적 서류를 직접 확인해서 '위반건축물' 기재 여부를 상세히 설명했어야 한다고 보았습니다. 다만 임차인도 스스로 확인하지 않은 점을 고려해, 나머지 40% 정도는 임차인 책임으로 봐 과실상계를 적용하는 경우가 많으니, 이 점을 염두에 두고 중개사와 이야기하시는 것이 좋습니다.
4. 2026년 적용 최신 법령: 공인중개사법 시행령 개정
최근 강화된 시행령에 따라, 중개사는 임대차 계약 시 확정일자 부여 현황, 국세·지방세 체납 정보뿐 아니라 위반건축물에 따른 이행강제금 발생 가능성도 상세히 안내해야 합니다. 따라서 중개사가 “몰랐다”거나 “대장에 없었다”고 주장하더라도, 실제 현황과 대장이 다를 수 있는 부분을 현장 확인 등을 통해 체크하지 않았다면, 중개사의 중대한 과실로 인정될 소지가 큽니다.
중개사에게 “최근 판례(2021나59453 등)에서도 위반건축물 설명이 미흡할 경우 중개사 책임이 크다고 나오던데, 이행강제금 때문에 곤란한 상황이니 수수료 조정에 대해 협의해보면 어떨까요?” 정도로 부드럽게 말씀해 보는 것도 좋은 방법입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
공인중개사는 중개할 때 권리관계, 공법상 제한 등 중요한 사항을 확인, 설명하고 그 내용을 중개대상물, 확인, 설명서에 적어 교부할 의무가 있습니다.따라서 불법 건축물 여부를 문제 없다 설명해 놓고 확인설명서에도 누락된 상태라면 중개사 책임을 묻고 수수료 반환 및 손배 청구가 가능합니다. 다만 실제로 얼마나 돌려 받을 수 있을지는 법원에 가봐야 압니다.
사용자의 과실이 인정될 수 있는 부분이 있기 때문에 이 부분을 적절하게 소명하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중개사의 설명의무 위반이 인정되면 중개수수료 지급 거절 또는 반환청구가 가능합니다
다만 자동으로 되는 것은 아니고, 입증이 핵심입니다
,건축물대장에 위반건축물 표시가 있었는가?
,중개대상물 확인설명서에 해당 항목이 공란인가?
,계약 당시 녹취나 문자 증거가 있는가?
이 3개가 확보되면 승소 가능성이 상당히 높습니다
내용증명 보내고 2~3주정도 지나 답변을 받을수 있습니다
여기서 협의가 안되면 소송으로 갈경우에는
,소액이면
지급명령 (1~2개월)
,분쟁 심하면
민사소송 (6개월~1년)
이런 절차가 필요합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
중개대상물 설명서에 내용이 누락된 것은 중개사의 책임입니다. 다만, 우리나라 법원은 과실상계의 원칙이라고 해서 임차인에게도 약간의 책임을 지우고 있습니다.
우선적으로는 건축물 대장을 확인하시어 계약일보다 이전에 불법건축물로 등재되었는지를 확인해보세요.
계약일 이전에 이미 등재되어 있었다면 100% 중개사의 잘못입니다.
이 경우 우선적으로 이행강제금 안내장을 지참하여 협의해 보세요. 당연히 중개수수료는 반환이며, 이행강제금을 손해배상 받으셔야 합니다. 원래대로라면 임차하지 않았을 상가를 임차하게끔 한 원인은 중개사에게 있기 때문이죠.
잘 협의가 된다면 1-2주 내에, 그렇지 않은 경우 민사까지 가게 되면 6개월 정도 걸릴 수 있습니다.
부디 잘 해결되시길 바라겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 중개과정에서의 확인설명의무등에서 문제가 있는 것으로 이해가 됩니다. 중요한건 해당 부분이 중개사고로써 인정될지 여부인데 만약 불법건축물로 인해 목적했던 임대차를 통한 이용이 어렵다면 중개사고로써 손해배상 책임이 있다 판단이 됩니다. 보통 중개사고로 인정되어 손해배상의무가 있다면 발생한손해에 대해서 인정이되는것으로 알고 있고 만약 임대차를 유지하면서 중개사와 협의를 통해 마무리를 하신다면 질문처럼 중개보수정도를 반환하는 것으로 합의를 하시면 될듯 보이긴 합니다. 상대방 중개사가 이를 인정하면 빠르게 처리가 가능하겠으나, 인정이 어렵다면 국토부민원실이나 시청 민원실을 통해 별도 신고를 하여 중개사고여부를 판단하고 그에 따라 손해배상등도 별도진행이 필요한 만큼 시간이 더 컬릴수 있습니다.
공인중개사를 통해서 상가 임대차 계약을 체결했는데 계약 당시 중개사는 해당 건물의 불법 건축물 여부에 대해 문제 없다고 구두로 설명했으나 입전 후 시청으로부터 이행강제금 부과 예고를 받았습니다. 중개대상물 확인 설명서상에 해당 내용이 누락되었다면 이를 근거로 중개수수료 지급을 거부하거나 이미 낸 수수료의 반환청구가 가능한가요? 제대로 알아보지 못한 저의 책임도 있을까요? 만약 가능하다면 이러한 절차와 소요시간은 얼마나 걸릴까요?
==> 현재 상황에서 계약당시 건축물 대장 상 문제가 없다면 나중에 위반건축물로 되어 통보되어도 책임을 묻는데 다소 제한이있습니다. 그러나 무단증축사실이 있음에도 이를 고지하지 않았다면 책임을 물어 중개보수 지급거절 또는 지급되었다면 반환을 요구할 수가 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
중개사의 설명 의무 위반이 입증되면 수수료 반환이나 손해배상 청구가 가능합니다. 중개대상물 확인설명서에 불법 건축 여부가 누락되었다면 책임 소지가 커집니다. 다만 소송 시 계약자 과실 여부도 함께 판단되며, 절차는 수개월 이상 소요될 수 있습니다.