월세 재계약을 하려고 하는데, 공인중개사 없이 상호 계약서 작성하려 합니다. 관련해서 질문 드리려 합니다.
원룸 월세 계약을 공인중개사를 통해 어머니 명의로 하고, 실질적으로는 저만 살고 있었습니다.
12개월 계약이고 곧 계약 기간이 끝나 재계약을 하기로 했습니다. 보증금은 계속 걸어놓을 예정입니다.
재계약 시 제 명의로 바꾸고 싶다고 하니까 임대인 측에서 기존 계약서에 제 이름과 임대인 이름, 임대차 기간만 추가하여 적자고 하여 그렇게 했습니다.
하지만 이 계약서로 확정일자를 받기에는 무리가 있어 보여 계약서를 다시 작성하자고 임대인께 말씀드렸습니다.
이후 공인중개사 없이 계약서를 작성하고자 합니다.
1. 이 경우 재계약, 신규 계약 중 어느 것에 해당하나요?
2. 기존 계약서에 공인중개사와 관련된 내용이 있는데 계약서 작성 시 이 내용은 빼면 되는걸까요?
3. 특약사항에 보증금과 관련된 내용은 어떻게 작성하면 될까요?
4. 첨부서류에 중개대상물 확인설명서, 공제증서, 등기사항전부증명서, 건축물대장이 있는데 이 서류들 역시 새로 작성해야 하나요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
질문 사안은 형식상 재계약이 아니라 신규 임대차계약에 해당합니다. 임차인 명의가 기존 어머니에서 질문자 본인으로 변경되는 이상, 동일한 임대차의 단순 연장이 아니라 당사자가 변경된 새로운 계약으로 봅니다. 따라서 계약서도 신규 계약서 형식으로 다시 작성하는 것이 맞습니다.법리 검토
기존 계약서에 기재된 공인중개사 관련 문구는 중개를 전제로 한 내용이므로, 공인중개사 없이 직접 계약을 체결할 경우 모두 삭제하는 것이 원칙입니다. 중개수수료, 중개대상물 확인설명 의무, 공제 관련 문구 등은 남겨둘 법적 필요가 없습니다.계약서 작성 및 보증금 특약
보증금이 그대로 승계되는 구조라면 특약에 “기존 임대차계약에 따라 지급된 보증금은 본 계약의 보증금으로 갈음하며, 임대인은 이를 반환의무 있는 보증금으로 확인한다”는 취지로 명확히 기재하시면 됩니다. 월세, 지급일, 계약기간도 신규로 명시해야 합니다.첨부서류 관련 유의사항
중개대상물 확인설명서와 공제증서는 중개계약이 없으므로 새로 작성할 필요가 없습니다. 다만 등기사항전부증명서와 건축물대장은 임차인 확인용으로 최신본을 받아 보관하시는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
1. 기존 어머님 명의로 전세계약을 작성하셨다가 본인 명의의 계약서를 다시 작성한다면 이는 임차인이 변경되는 것이므로 신규 계약으로 보아야 할 것입니다. 이 경우 확정일자는 다시 받으셔야 그 시점부터 우선변제권을 취득하게 될 것입니다.
2. 반드시 공인중개사를 끼고 계약서를 작성할 필요는 없으므로 빼도 무방합니다.
3. 기존 어머님 명의로 지급한 보증금을 본인 명의의 전세계약의 보증금으로 갈음한다는 내용이 들어가야 할 것 같고 이에 대해서 어머님의 동의가 필요할 것입니다.
기존 전세계약의 명의인이 어머님이시라면 어머님이 전세보증금에 대한 반환청구권을 보유하는 것이고, 그 후 전세명의인을 어머님에서 본인으로 변경할 경우 추후 전세보증금에 대한 반환청구권을 본인이 양수받기 위해서는 어머님의 동의가 필요합니다.
4. 공인중개사가 중개하지 않은 이상 위 서류들은 첨부할 필요없습니다. 다만 등기부등본을 한번 열람해보시고 기존 임대차계약 이후에 혹시라도 근저당권이 설정되어 있다면 어머님 명의의 전세계약을 갱신해야 대항력과 확정일자를 유지할 수 있습니다. 근저당권이 설정되어 있지 않다면 본인 명의의 전세계약으로 변경해도 그 시점부터 대항력과 우선변제권을 취득할 것이니 큰 리스크는 없을 것입니다.