전세 4천만원 들어가려하는데 전세보증금 보장?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 Nick 변호사/회계사/세무사 입니다.

질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

추후에 혹시 문제가 생겨서 전세보증금을 지키기 위해서는 임차인(질문자님)에게 전세집에 대한 1)대항력과, 2)우선변제권의 권리가 모두 있어야 할것입니다.

1) 대항력

계약기간중에 집주인이 바뀌거나 등의 여타 다른 문제가 발생해도 임차인의 거주를 보장하는 권리

2)우선변제권

집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 그 대금의 우선순위를 보장해 보증금을 변제받을수 있는 권리

그리고 상기 두 권리를 모두 행사하기 위해서는 아래와 같은 3가지 조건이 필요합니다 (물론 이미 전세로 사시기에 하기 사항을 다 끝내셨다고 생각합니다):

• 전입신고

• 확정일자 (신청 다음날 부터 효력이 발생함)

• 입주 --->질문자님이 입주까지 다 완료하셔야 대항력과 우선변제권을 행사할수 있습니다.

특히 전입신고와 확정 일자 신청은 최대한 빨리 (전입신고는 최대 14일 이내)하는것이 좋고, 전입신고는 정부 24사이트에서, 확정일자는 인터넷 등기소에서 신청이 가능합니다 .

그리고 주의하셔야 할것은 확정일자는 주민센터에서 신청한 다음날부터 효력이 있고, 근저당권은 당일부터 효력이 발생하기 때문에 만약 같은 날에 주인이 근저당권을 설정하면 보증금을 날리게 되지요.

여하튼 상기와 같이 대항력과 우선변제권을 갖기 위해서 전입신고+확정일자+입주 세가지조건을 만족해야 합니다 . 그리고 원칙상 집을 비우시면 임차인(세입자)의 우선변제권이 사라지니깐 조심하셔야됩니다.

그리고 임대차계약기간이 끝나서 이사를 가야되면, '임차권등기명령제도'를 신청하시면 임대차 계약 완료 후에도 보증금을 받지못한 임차인이 '대항력과 우선변제권'을 유지한 채로 자유롭게 이사할수 있습니다.

또한 요즘에는 전세보증보험 ('주택도시보증공사'와 SGI 서울보증 두곳)이 있어서 두 곳중 비교해서 하나를 선택해서 가입하시면 (가입조건 충족시 가입가능)추후에 전세보증금을 돌려받지 못할 경우, 기관에서 대신 돌려받도록 해줍니다.

그럼 도움이 되었으면 합니다

감사합니다 .