전세 월세 상생임대인 자격 요건 확인 부탁 드립니다.

Question

1차 전세 계약 : 2019년 11월 23일 ~ 2021년 11월 22일 (전세금 : 4억)
임차인 : A씨 / 만료일 다 채우지 않고, 이사 함

2차 전세 계약 : 2020년 12월 02일 ~ 2022년 12월 01일 (전세금 : 5억) - 24개월
임차인 : B씨 / 만료일 다 채움

3차 전세 계약 : 2022년 12월 02일 ~ 2023년 12월 01일 (전세금 : 5억 / 월세25만원 ) - 12개월
임차인 : B씨 / 만료일 다 채움

4차 전세 계약 : 2023년 12월 02일 ~ 2024년 12월 01일 (전세금 : 5억 / 월세 25만원 ) - 12개월
임차인 : B씨 / 만료일 다 채우고, 이사 할 예정 입니다.

상생임대인 조건에 맞는지 답변 부탁 드립니다.

상생임대인 조건에 부합 하지 않을 경우,

5차 계약을 동결 또는 더 낮춰서 얼마 기간 동안 더 계약 해야 하는지도 답변 부탁 드립니다.

만약, 전세로 다시 변경 한다면 얼마 이하로 해야 하는지도 알고 싶습니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

상생임대인 조건에 맞으려면, 2022년 12월 20일 이후 갱신된 계약에서 임대료(보증금 및 월세 인상률 포함)를 직전 계약 대비 5% 이내로 유지해야 하는데 위의 사항을 보면 4차 계약시 직전 3차와 동일한 조건이므로 상생임대인 조건에 맞다고 사료가 되고 또한 5차 계약시 5% 초과만 하지 않을 경우 상생임대인 조건 유지가 됩니다.

보증금 5억에 월세 371,875이 5% 상한이고 전세로 할 경우 5억8천5백만원아래로 하시면 될꺼 같습니다.

계산식은 렌탈홈에서 여러가지 유형으로 계산이 가능하니 참고하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.

우선 상생임대인 조건을 확인해봐야 할텐데요, 기존의 임대차계약에서 임대료를 5%이하로 인상해야 합니다. 또한 2년 이상의 임대차계약을 맺어야 하며, 1년 이하 계약은 해당하지 않습니다. 그리고 임대인이 해당 주택을 2년 이상 보유하여야 하는데, 기존 계약에 대한 내용을 확인해보면 2차계약과 3차계약 사이에 월세 25만원은 임대료 인상에 해당합니다. 그리고 3차와 4차계약은 1년이므로 2년 이상의 계약 요건도 충족하지 않습니다.

현재까지의 계약조건으로는 상생임대인 자격을 충족하지 않지만, 다음 계약(5차)에서 임대료 동결 또는 5%이내 인상, 2년 이상의 계약을 체결하면 혜택을 볼 수 있을 것이라 판단됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 내용만 볼때는 상생임대인 요건에 해당되지 않아보입니다.

상생임대인 요건은 크게 기존 계약이 이미 1년 6개월이상 유지된 계약이여야하고 임대료5%이내 인상, 인상후 세입자는 2년의 계약기간을 지켜야 합니다.

질문에서 2차에서 3차로 넘어갈때 사실 기간요건등은 모두 해당되는데 임대료가 전환률 5.5%을 적용해도 직전임대차대비 5%을 넘게 인상하셨기에 해당되지 않아보이고, 현재상태에서도 아직 다음계약이 되지 않았기에 상생임대인 조건에 해당된다고 볼수 있습니다. 참고로 3~4차 넘어갈떄까지도 요건 충족이 안됩니다(1년6개월미만)

다만 다음 계약에서는 임차인 B씨가 동일조건으로 1+1년해서 총 1년6개월을 채웠고, 다음임차인을 구할때 5억/25만원에서 5%이내 인상을하고 다음 세입자를 받고 해당 세입자가 2년의 계약기간을 채우면 상생임대인 요건을 채우시는게가능할듯보입니다. 다만 신규 계약은 올해 12월 31일이전까지 하셔야 합니다.

답변과 다를 가능성은 있으니, 정확한건 관련된 기관에 문의를 하시는것도 방법이 될듯 합니다.