손해배상청구소송 관련하여 궁금합니닷

Question

공인중개사의 보증보험가입관련 확인,설명의무 위반을 기반으로 전세보증금을 전세기한 만료 후 받지못한것에 대한

손해배상청구소송을 하려고하는데 전화상담을 하는도중

변호사분이 다세대주택의 제 호실집이 경매에 넘어가서 낙찰이 나고 손해액 특정이 되어야 소송을 할수있다 손해액 특정을 할수없어 상대방변호사가 특정이 안된다고 하면 기각되거나 패소된다고 경매가 끝나고나야 할수있다고 하는데 이말이 맞는건지 그러면 소멸시효 지나지 않냐고 하니까

소멸시효는 손해액특정이 된 날로부터기 때문에 아직 시작도 안되었다는데 맞는말인지도 궁금합니다

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  공인중개사의 보증보험 가입 여부 및 확인 설명의무 위반을 이유로 한 손해배상청구는 경매 종결 이전에도 제기 자체는 가능합니다. 다만 실무상 손해액이 확정되지 않은 상태에서는 일부 또는 전부 기각 위험이 존재하는 것도 사실입니다. 경매가 종료되어 배당 결과가 확정되면 손해 범위가 명확해져 분쟁 소지가 줄어드는 장점이 있으나, 반드시 그 시점까지 소송 제기가 불가능한 것은 아닙니다.

• 법리 검토
  손해배상청구에서 손해액 특정은 중요한 요건이지만, 장래 손해가 예정되거나 손해 발생이 명백한 경우에는 추정 또는 일부 청구 방식도 허용됩니다. 공인중개사의 설명의무 위반은 계약 체결 당시 이미 성립하는 위법 행위로 평가되며, 손해 발생 자체는 보증금 미회수 시점에서 현실화됩니다. 다만 손해의 최종 범위는 경매 절차 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  실무적으로는 경매 진행 상황을 고려하여 일부 손해액을 기준으로 소송을 제기하거나, 경매 종결 후 손해액을 확정해 청구하는 전략 중 선택이 필요합니다. 상대방이 손해액 특정 부족을 다툴 가능성을 감안하면 청구 구조와 입증 계획을 사전에 정교하게 설계해야 합니다. 소송 제기 시점에 따라 소송 기간과 입증 부담이 달라질 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  소멸시효는 손해와 가해자를 안 날을 기준으로 진행되며, 손해액 확정 시점과 항상 일치하는 것은 아닙니다. 따라서 경매 종료만을 기다리다 시효 분쟁이 발생하지 않도록 주의가 필요합니다. 구체적 상황에 따라 전략이 달라질 수 있으므로 개별 검토가 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

경매 진행 중인 경우 감정 평가액과 실제 낙찰액 고려해 손해가 확정되어 소송이 지연될 수 있는 건 맞지만,

손해배상 청구권의 소멸시효와 관련하여 그 부분이 쟁점이 되지 않으려면 사전에 소송을 제기하여 두는 것이 안전할 수 있습니다.

물론 위 상담 내용은 대체로 타당한 것으로 보입니다.