다가구 전세사기 공인중개사 손해배상청구 가능할까요?

Question

다가구 전세사기 경매 배당으로 보증금 전부를 회수하지못해 알아보던 중 공인중개사 상대로 손해배상청구소송을 진행해주겠다는 우편을 받았습니다.

제 임대차 계약서 특약사항에는 아래와 같은 내용이 적혀있는데요.

"임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 권리(근저당권, 임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다."

이 경우 손해배상청구소송 진행 시 승소할 확률이 있을까요?

소송을 진행하는게 맞을지, 한다면 대략 얼마정도의 금액이 필요할지 답변 부탁드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  특약 문구가 존재하더라도 공인중개사에 대한 손해배상청구가 당연히 배제되지는 않습니다. 다만 해당 특약으로 인해 임차인이 선순위 권리로 인한 위험을 인식하고 계약을 체결하였다는 점은 인정될 가능성이 높아, 공인중개사의 책임 범위와 과실 인정은 제한적으로 판단될 여지가 큽니다. 중개사가 선순위 권리의 구조, 보증금 회수 가능성, 다가구 특유의 위험을 구체적으로 설명하지 않았다면 일부 승소 가능성은 검토할 수 있으나, 전액 배상까지 인정될 가능성은 높지 않습니다.

• 공인중개사의 설명의무 법리
  공인중개사법에 따르면 중개사는 권리관계, 거래상 위험, 계약 목적 달성에 중대한 영향을 미치는 사항을 설명할 의무가 있습니다. 단순히 특약으로 위험 가능성을 기재했다고 해서 설명의무가 모두 면제되는 것은 아니며, 다가구주택의 경우 선순위 보증금 총액, 후순위 임차인의 배당 가능성, 사실상 보증금 미회수 구조에 대한 구체적 설명이 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 형식적 문구만으로는 설명의무 이행이 충분하다고 단정되지는 않습니다.

• 특약 문구의 효력과 한계
  질문과 같은 특약은 임차인이 위험을 인지하였다는 간접 증거로 활용될 수 있으나, 공인중개사의 과실을 전면적으로 면책하는 효력까지 인정되지는 않습니다. 특히 중개사가 선순위 권리 규모를 정확히 조사하지 않았거나, 경매 시 회수 가능성이 현저히 낮다는 점을 알면서도 이를 명확히 고지하지 않았다면 특약에도 불구하고 과실이 인정된 사례들이 존재합니다. 다만 임차인의 주의의무 위반이 함께 인정되어 과실상계가 이루어질 가능성은 큽니다.

• 소송 실익과 비용 판단
  소송을 진행할 경우 핵심은 중개 당시 설명 자료, 중개대상물 확인설명서, 녹취, 문자, 안내 문구 등 입증자료의 존재 여부입니다. 일부 손해배상 인정 가능성은 있으나 장기 소송과 감액 판결 가능성을 고려해야 합니다. 소송 비용은 청구 범위와 진행 방식에 따라 달라지므로 구체적 금액 산정은 사건 자료 검토 후 판단이 필요합니다. 실익 판단을 위해서는 개별 계약 경위에 대한 정밀 검토가 선행되어야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 정찬 변호사입니다.

결론부터 말씀드리면, 질문과 같은 특약 문구가 있다고 해서 공인중개사에 대한 손해배상청구가 원천적으로 불가능해지는 것은 아닙니다.

다만 승소 여부는 특약의 존재 자체보다 중개 과정에서 공인중개사가 어떤 설명의무를 다했는지가 핵심이 됩니다.

다가구 주택의 경우 각 세대별 보증금 총액, 선순위 근저당과 기존 임차인의 확정일자 및 보증금 규모를 종합하면 임차인이 실제로 얼마를 회수할 수 있는지는 어느 정도 예측이 가능한 구조입니다.

그런데도 중개사가 단순히 등기부만 보여주거나 형식적인 고지에 그치고, 다가구 특성상 배당 위험이 크다는 점이나 보증금 회수 가능성에 대한 구체적 설명을 하지 않았다면 책임이 문제될 여지가 있습니다.

특약 문구 역시 임차인의 모든 위험 인식을 추정하게 할 정도로 구체적인 설명이 병행되지 않았다면 중개사의 책임을 전부 면제해 주는 효력까지 인정되는 경우는 많지 않습니다.

소송 비용은 청구 금액과 진행 방식에 따라 차이가 있으나, 통상 착수금과 인지대, 송달료 등을 포함해 수백만 원 단위에서 검토가 이루어집니다.

추가로 궁금하신 사안이 있으시다면 문의 주세요. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위와 같은 특약이 있는 경우에도 실제로 전혀 설명을 하지 않았다거나 계약 당시에 이미 보증금을 반환받기 어려운 상황이었다면 공인중개사에게 과실로 인한 손해배상 책임이 인정될 가능성이 있고 다만 이런 사정에 대해서 확인을 해야 하는 것이기 때문에 질문 기재만 가지고 판단하기 어렵습니다.

다음으로 법률 서비스 비용에 대해서는 이를 문의하는 글뿐만 아니라 답하는 글 모두 신고 사유에 해당하여 답변이 어렵고 어차피 변호사나 법무법인마다 상이한 부분이 있기 때문에 개별적으로 문의를 해보셔야 하는 사항입니다. 이상입니다