이런 상황에도 혹시 묵시적 갱신 가능할까요??

Question

안녕하세요. 만일 임대차 기간 종료 6개월~2개월 사이에 임대인이 종료 의사에 대한 논의를 하자고 연락이 왔고, 2개월~만료일 사이에 종료 합의가 되었다면 이건 묵시적 갱신 기간을 보장받을 수 없는 건가요? 마음 변경으로 조금 더 연장하고 싶은데, 이미 논의가 시작된 시점 기준으로 묵시적 갱신은 효력이 사라진 것인지 아니면 유효한 것인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임대인이 임대차 종료 의사를 명확히 표시하고, 임차인도 이에 응하여 종료를 전제로 한 합의가 임대차 기간 만료 전에 성립하였다면, 이후 임차인이 마음을 바꾸었다는 사정만으로 묵시적 갱신을 주장하기는 어렵습니다. 묵시적 갱신은 임대차 종료에 관한 의사표시가 없거나 불분명한 상태에서만 성립할 수 있습니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 임대차 기간 만료 전 일정 기간 내에 임대인 또는 임차인이 갱신 거절이나 조건 변경의 의사표시를 하지 않은 경우에 인정됩니다. 여기서 중요한 점은 단순한 ‘논의 제안’이 아니라, 임대차를 종료하겠다는 의사가 상대방에게 객관적으로 인식될 수 있었는지 여부입니다. 종료 논의가 시작되었고, 이후 기간 만료 전에 종료 합의가 이루어졌다면 이는 명시적 갱신 거절 또는 종료 합의에 해당하여 묵시적 갱신의 전제가 사라집니다.

• 시기별 판단 기준
  임대차 종료 전 기간에 임대인이 종료를 전제로 한 협의를 요청하고, 임차인이 이를 인식한 상태에서 종료 합의에 이르렀다면, 그 시점 이후에는 임대차가 자동 연장될 것이라는 신뢰가 형성되기 어렵습니다. 특히 종료 합의가 문자, 통화, 메시지 등으로 확인 가능한 경우에는 묵시적 갱신 주장은 배척될 가능성이 높습니다.

• 실무상 대응 방향
  종료 합의의 내용과 형식, 의사표시의 명확성을 다시 검토하실 필요가 있습니다. 단순한 협의 과정인지, 법적으로 유효한 종료 합의인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 다만 이미 종료를 전제로 한 합의가 성립하였다면, 일방적 의사 변경만으로 묵시적 갱신을 주장하기는 현실적으로 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

논의 시작 여부와 별개로 말씀하신 기간에 계약 당사자 쌍방이 만기로 종료하는 것에 대해서 합의에 이르렀다면 그러한 합의가 우선하는 것이고 묵시적 갱신을 이제 와서 주장하는 것은 당사자가 합의한 부분에 반하는 것(금반언)으로서 인정되기 어렵습니다. 이상입니다