임차인의 월세 연장 거부하고 싶습니다.
안녕하세요 현재 1년 계약으로 아파트 월세를 주고 있는 상황이며 현재 상황에서 계약 만료 시 임차인의 월세 계약 연장 요구(월세 상승 5퍼 이내) 를 거절 할 수 있는지 궁금합니다. 추가로 즉시 퇴거는 월세 2달치 밀렸을 때만 가능한지 그 외로 가능한 조건이 있는지 궁금합니다.
1. 월세는 들어오나 사전통보 없이 매달 1~2주 뒤에 입금하고 있음 (항상 먼저 연락함..)
2. 관리비 3개월이상 미납하여 관리사무소에서 독촉장 보낸다고 연락옴(처음 1~2개월 때 연락했을 때는 납부 안 하다가 독촉장 보낸다고 연락 받은 하니 납부함.. )
3. 보일러 전입신고를 안해서 삼천리 도시가스에서 임대인에게 연락옴 (전입신고 해달라고 요청했으나 안 되고 있는 상태)
4. 특약 사항에 "계약기간 종료 후 월세는 시세에 맞추어 협의하에 조정할 수 있다."는 특약이 있음.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임차인이 성실하게 월세, 관리비 등을 납부하지 않아서 많이 짜증이 나실 것으로 판단됩니다. 하지만 임차인이 2개월 이상 월세를 연체한 경우라야 계약해지를 할 수 있고, 계약해지를 통보한다고 해도 임차인이 나가지 않고 버틴다면 명도소송을 해야하는데 또한 수개월이 소요될 수 있다보니 현실적으로 내보내는 것이 쉽지 않습니다. 특약이 있더라도 임차인에게 불리한 것은 유효하지 않으므로 현재 상황으로는 임차인의 계약갱신청구권을 막을 수도 없어 보입니다. 따라서 귀찮으시더라도 독촉을 자주하시고 한번씩 내용을 정리하여 내용증명을 보내시는 등 임차인을 압박하는 수밖에 없을 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 임대차계약의 경우 2년 이하의 경우 임대차계약은 2년으로 보는 경우가 있습니다.
즉 임차인이 주장을 하게 되면 2년은 거주가 가능하고 또한 계약갱신청구권을 사용을 하게 되면 4년까지는 처음 조건 그대로 거주가 가능하게 됩니다. 또한 월세 2기에 해당하는 즉 총 2개월 합계 월세가 연체가 된 상태가 되어야 계약해지를 요청할 수 있으므로 우선 임차인과 협의를 해서 퇴거 요청을 하시면서 협의를 하시는게 어떨까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
최초계약이후에 2년이 되지 않은 경우 법으로 보장된 최소거주기간2년에 따라 임차인은 추가거주를 요구할수 있고, 이는 법에서 정한 특별한 요건이 아닌 이상 거절하기 어렵습니다. 더불어 갱신청구권을 사용한 경우에도 실거주를 위한 경우를 제외하면 법에서 정한 요건에 해당이 되어야 합니다.
대표적으로 월차임 2기 연체, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 전대차를 한 경우, 주택에 대한 중대한 과실 또는 고의로 파손한 경우, 주택이 멸실되거나 일부 멸실에 따른 임대차가 불가한 경우 , 그리고 임차인이 현저한 의무위반이 있거나 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 , 마지막으로 두 당사자간 합의에 따라 임대인이 임창인에게 상당한 보상을 제공한 경우가 포함됩니다.
1번의 경우는 사실상 2달 연속 연체된게 아니기에 거절사유에 해당되지 않습니다, 4번은 해당 특약이 있더라도 법에 따른 강행규정을 벗어날수는 없기에 5%를 초과한 인상을 거절한다고 해서 특약을 근거로 퇴거를 요구할수 없습니다.
2,.3번이 그나마 거설사유에 해당될 가능성이 있다고 판단은 되는데, 보통 관리비의 미납의 경우가 임차인으로써 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속유지하기 어려운 중대한 사유에 해당될 가능성은 있기 떄문입니다 .다만 이에 대한 기준점이 명확하게 있는 게 아니기에 각자마다 의견에는 차이가 있는게 사실이며 보통은 소액이나 짧은 기간의 연체는 해당되기 어려우나, 미납의 기간이 3개월을 초과하였거나, 혹은 미납금액등이 현저하게 커져있는 경우라면 악의적인 의도로써 납부를 하지 않는 것으로 보아 거절사유에 해당이 될수도 있습니다,
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
반복적 연체 + 반복적 관리비 미납 + 임대인에게 불이익이 발생했다면 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
월세 2기 이상 연속으로 연체 시 법적 계약 해지 통보 가능합니다
또 본인이나 직계가족이 입주할때는 갱신거절할수 있습니다
그 외 사유는 중대한 의무 위반이어야 하며 법원의 판단이 필요합니다
결국 소송 절차 없이는 강제퇴거는 불가입니다
안녕하세요 현재 1년 계약으로 아파트 월세를 주고 있는 상황이며 현재 상황에서 계약 만료 시 임차인의 월세 계약 연장 요구(월세 상승 5퍼 이내) 를 거절 할 수 있는지 궁금합니다. 추가로 즉시 퇴거는 월세 2달치 밀렸을 때만 가능한지 그 외로 가능한 조건이 있는지 궁금합니다.
1. 월세는 들어오나 사전통보 없이 매달 1~2주 뒤에 입금하고 있음 (항상 먼저 연락함..)
==> 월세를 늦게 입금하는 사실 만으로 계약해제 사유가 되지 않습니다
2. 관리비 3개월이상 미납하여 관리사무소에서 독촉장 보낸다고 연락옴(처음 1~2개월 때 연락했을 때는 납부 안 하다가 독촉장 보낸다고 연락 받은 하니 납부함.. )
==> 관리비 체납은 계약해제 사유가 되지 않습니다
3. 보일러 전입신고를 안해서 삼천리 도시가스에서 임대인에게 연락옴 (전입신고 해달라고 요청했으나 안 되고 있는 상태)
==> 체납된 도시개스비를 확인할 필요가 있습니다.
4. 특약 사항에 "계약기간 종료 후 월세는 시세에 맞추어 협의하에 조정할 수 있다."는 특약이 있음.
==> 계약기간 종료후 월세 인상율은 주임법에 따라 판단해야 하는 사항입니다
계약 갱신 청구권은 세입자가 요구하면 거절하기 어렵지만 관리비 장기 미납, 계약 위반 시 거절 사유가 됩니다. 관리비 3개월 이상 미납, 전입 미신고는 불리한 요소가 됩니다.
즉시 퇴거는 통상 2기 연체기준이며 그외는 계약 위반 사유 입증이 필요합니다,.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 단순히 임대인이 원치 않는다는 사유는 불인정되며 임차인은 5% 인상 한도 내로 재계약 요규시 법적으로 대부분 보호받습니다.
특약사항이 있더라도 위 법적 기준 없이는 임대인의 일방적 거절은 인정되지 않습니다.
2. 월세 2달치 누적 연체, 관리비 3개월 이상 매납 등은 임대인이 계약 해지를 통보하고 명도 소송까지 진행할 수 있는 법적 퇴거 사유입니다.
그 외 특별한 계약 위반이 반복될 경우, 임대인은 내용 증명 등 통해 계약 해지 요구가 가능합니다.
3. 매주 1~2주 지연은 임차인의 영업 행위/ 신용에 문제는 있지만 법적 계약 해지 요건에는 미달합니다.
관리비 3개월 미납 후 납부 역시 단순 미납이 계속되면 휴계사 명도 절차도 병행가능합니다.
감사합니다.