상속으로 갑작스럽게 2주택이 된 경우 다주택자가 되는지?
아는 사람들 중 한 사람이 갑작스럽게 상속을 받아 2 주택자가 됐는데요.
현재 개정된 부동산법에 의하면 규제 지역 이던데,
이게 다주택자로 카운트 되는지,
이제막 개정되는 상황인것 같은데 영향을 받는지 궁금해 해서 대신 질문 올려요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
상속으로 인해 추가로 주택을 취득한 경우에는 일반적인 의미의 ‘다주택자’로는 분류되지 않습니다. 즉, 양도소득세 중과나 종합부동산세 중과 등 주요 세법상 불이익은 대부분 ‘자의적 취득’에 한정되므로, 상속으로 인한 주택은 예외로 처리됩니다. 따라서 상속으로 2주택이 되었다면 규제지역 내에서도 즉시 다주택자로 간주되어 세금이 중과되지는 않습니다.세법상 예외 구조
소득세법 및 종합부동산세법 모두 상속주택은 일정 요건 하에 ‘비자발적 취득’으로 보아 중과세 대상에서 제외하고 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택자가 부모로부터 주택을 상속받은 경우, 상속주택이 피상속인의 단독 명의였고, 상속개시일로부터 5년 이내에 처분계획이 있다면 기존 주택을 유지하더라도 중과되지 않습니다. 다만, 상속받은 주택이 고가주택이거나 상속지분이 과반을 초과하는 경우, 추후 처분 시 과세 기준이 달라질 수 있으므로 유의해야 합니다.규제지역 내 취득의 영향
조정대상지역이나 투기과열지구 내에서도 상속으로 인한 취득은 취득세 중과 대상이 아닙니다. 취득세법은 매매나 증여 등 자발적 거래를 전제로 하고 있어, 상속으로 인한 취득은 비과세 또는 기본세율이 적용됩니다. 단, 상속 이후 해당 주택을 임대하거나 제3자에게 증여할 경우에는 그 시점부터는 다주택자로 간주될 수 있습니다.향후 대응 및 관리
상속주택을 일정 기간 보유하다 처분하려면, 피상속인과의 관계, 상속 개시 시점, 상속지분율, 보유기간 등을 정리해두는 것이 중요합니다. 세무서나 지방세 담당기관의 유권해석에 따라 달라질 수 있으므로, 상속 후 5년 이내 처분계획이 있다면 중과세 회피가 가능합니다. 향후 부동산 양도 시기나 합산과세 여부를 고려해 전략적으로 매도 일정을 조정하는 것이 바람직합니다.
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