일시적 2주택 가능여부 부탁드립니다.

Question

이게 가능한부분인지 세무사님들의 조언 부탁드립니다. 여기저기 물어봐도 특이한 케이스라 답변을 구할수 없어 전문가님들에게 물어봅니다. 일단 저의 거주지 및 투자하는 곳은 모두 인천입니다. 2019년 6월에 A아파트(본인명의)와 B아파트(아내명의) 청약 당첨이 되어 둘다 계약하게 되었고 주변 지인의 조언으로 일시적 1가구 2주택 (1년 취득 차이, A주택 2년 보유, 3년 안에 A주택팔기)으로 양도세 비과세가 가능하다 하여 그렇게 알고 있었습니다. 2021년 8월에 A아파트에 계획대로 입주하여 거주하고 있었는데 사정이 생겨 2022년 12월에 현재 거주하고 있는 A아파트를 전세로 내놓고 제가 다른 아파트 월세로 이사가게 생겼습니다. 또한 B아파트는 2022년 9월에 준공이 되었고 12월에 전세가 들어오면 잔금을 치를 예정입니다. 그리고 2024년 12월에는 기존의 A아파트를 매도하고 제가 B아파트로 입주할 예정입니다. 제가 궁금한 것은 이렇게 해도 비과세 대상이 맞는지 여부입니다. 사람들 말로는 비조정지역일때는 가능하였는데 2020년 인천이 조정지역으로 변경되어 3년안에 매도하는것도 1년으로 바뀌었을 수 있다. A아파트 2년 보유에서 실거주로 바뀌었다는 등 많은 이야기들을 들어서 헤깔립니다. 글로는 표현이 안되어 사진으로 정리해 보았습니다. 사진을 보시는게 이해하는데 더 도움이 될 것 같습니다.

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Answer 1

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

1세대1주택 비과세 판단은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간 2년 이상(단, 2017.8.3.이후 취득한 주택이며 취득 당시 조정대상지역인 경우 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건도 함께 충족하여야 함)인 경우를 말하는 것입니다.(단, 양도가액 12억원 초과분은 과세)

거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 거주요건을 적용하지 않습니다.

따라서 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 비과세 가능 기간은 “3년”으로 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도의 경우 비과세 적용 가능한 것으로 판단됩니다.

양도, 기획재정부 재산세제과-512,2021.05.25.

【 별첨 】 세부 집행원칙 (조정대상지역내 일시적 2주택)

◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의

Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

□ (적용 대상) 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치

※ 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

상단에 기재하신 내용이 맞습니다.

B주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하면 일시적 2주택 양도세 비과세 가능합니다. 일시적 2주택 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다. 참고로 A와 B주택 이외의 다른 주택이 없었다면 모두 거주요건 없이 2년이상 보유만 하시면 됩니다.

1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득

2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도

3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.