경제
지금 빌라 장기임대주택 등록하면 혜택 있나요? 6억 이하 60제곱미터 이하..
공시지가 4.5억
60제곱미터 빌라 주택이 있습니다.
강남구 입니다.
18년1월 건설했고
26년 별도세대원인 자녀들에게 증여 후 임대등록을 하려고 합니다.
그럼 26년에 매입한 부동산이 될 것 같은데 지금 매입 임대 등록해도
거주주택비과세, 재산세, 종부세 혜택 있나요? 10년 장기임대주택 등록하려고 합니다.
만약 안되면 자녀들한테 주택수만 생기는 격이 되는지라 ㅜㅜ 정확한 답변 부탁드립니다~~
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
강남구 60m2 빌라는 현재 등록해도 10년 등록해도 10년 장기임대주택 혜택이 적용되지만 증여 후 자녀 명의로 등록 시 26년 취득으로 간주되어 혜택이 축소될 수 있다 생각합니다. 지금 등록 후 자녀 증여가 최선의 선택 같은데 개인적인 생각으로는 그렇습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
208년 이후 장기 임대 세제 혜택은 대부분 축소, 폐지 되었습니다. 신규 등록 시 거주주택 비과세, 종부세 합산 배제 등 과서 수준 혜택은 기대하기 어렵고 단순 주택 수 증가 리스크가 더 큽니다.
그럼 26년에 매입한 부동산이 될 것 같은데 지금 매입 임대 등록해도
거주주택비과세, 재산세, 종부세 혜택 있나요? 10년 장기임대주택 등록하려고 합니다.
만약 안되면 자녀들한테 주택수만 생기는 격이 되는지라 ㅜㅜ 정확한 답변 부탁드립니다~~
===> 임대주택에 등록할 수 있고 등록을 한다면 현행 법률에 따르면 공적의무기간 경과후 양도시 각종 세재상 혜택을 받을 수가 있고 또한 주택수에 포함되지도 않습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 장기임대주택 등록 시 주요 세제 혜택
현재 세법과 2026년 기준 변화 예상에 따르면, 공시지가 4억 5천만 원(6억 원 이하), 전용면적 60㎡ 이하인 빌라의 경우 누릴 수 있는 혜택은 다음과 같습니다.
- 종합부동산세 합산배제: 임대등록 기간 동안 해당 주택은 자녀의 종부세를 계산할 때 주택 수 산정에서 빠집니다. (수도권 기준, 공시지가 6억 원 이하 충족 시 적용)
- 재산세 감면: 전용면적 60㎡ 이하라면 2채 이상 임대 등록 시 재산세의 75~100% 감면을 받을 수 있습니다. 단, 1채만 임대 등록할 경우 재산세 감면 폭이 줄어들 수 있습니다.
- 임대소득세 감면: 임대소득에 대한 소득세를 2채 이상 등록하면 50%, 1채 장기임대 기준이면 75% 감면받을 수 있습니다.
- 건강보험료 감면: 임대등록을 유지하는 동안 건강보험료 부담이 최대 80%까지 줄어들 수 있어 자녀의 경제적 부담을 크게 덜어줍니다.
2. 증여 후 등록 시 꼭 확인해야 할 점
많이 궁금해하시는 ‘거주주택 비과세’나 ‘종부세 혜택’은 증여 시점과 해당 지역의 규정에 따라 달라집니다.
- 거주주택 비과세 여부: 자녀가 이 빌라를 임대주택으로 등록하고, 다른 주택(실거주)을 매도할 경우 비과세 적용이 가능합니다. 단, 임대주택 등록 시 공시가격이 6억 원 이하여야 하고, 10년 임대 의무도 지켜야 합니다.
- 조정대상지역 신규 취득 페널티: 이 부분이 가장 중요한데요.✔️2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역(강남구 포함)에서 증여 등으로 새롭게 주택을 취득해 임대 등록을 하면, 종부세 합산배제와 양도세 중과배제 혜택이 원천적으로 불가능합니다.
결론적으로, 2026년에 자녀가 증여로 빌라 소유권을 이전받는다면, 강남구가 여전히 조정대상지역일 때는 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없습니다. 이 경우 자녀 입장에서는 주택 수가 늘어나 종부세 부담이 커질 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
3. 요약 및 전략
이번에 질문주신 빌라는 아파트가 아니니 임대주택 등록 자체는 가능하지만, 강남구라는 위치 때문에 세제 혜택이 일부 제한됩니다.
- 긍정적인 점: 소득세, 재산세, 건강보험료 감면은 여전히 혜택을 받을 수 있습니다.
- 주의해야 할 점: 조정대상지역 내 신규 취득으로 보기 때문에, 핵심인 종부세 합산배제 혜택을 받기 어렵습니다.
■ 참고로
정부는 비아파트 시장을 활성화하기 위해 일정 요건을 충족하는 신축 빌라 등에 대해 주택 취득세, 종합부동산세, 양도소득세를 산정할 때 주택 수에서 제외해 주는 혜택을 2027년 12월 31일까지 연장했습니다.
대상 주택은 전용면적 60㎡ 이하의 빌라(다세대, 연립), 오피스텔, 도시형 생활주택 등이며, 아파트는 제외됩니다. 가격 조건은 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하인 주택만 해당합니다. 준공 시점은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 준공된 주택이어야 합니다. 또한 신축 주택을 최초로 분양받아 유상으로 취득하는 경우만 적용됩니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
절세 혜택보다는 자녀의 기회비용 손실이 큽니다. 강남구는 조정대상지역입니다. 현행법상 1주택 이상을 소유한 세대가 규제지역에서 새로 취득한 주택은 임대 사업자 등록을 해도 종부세 합산배제(비과세) 혜택을 주지 않습니다. 자녀 명의로 등록하더라도 자녀에게 부과되는 종부세를 피하기 어렵습니다. 자녀가 나중에 본인의 거주 주택을 팔 때 비과세를 받으려면 해당주택의 등록 당시 공시가격이 6억원 이하여야 하는데 2026년 증여 시점에 공시가격이 6억원을 넘어가면 이 혜택도 사라지니 강남구 특성상 공시지가를 그때까지 잘 확인하시고 전용면적 60제곱미터 이하는 재산세 감면 혜택은 유효합니다. 하지만 종부세나 양도세에 비하면 혜택 폭이 작습니다. 가장 치명적인 부분이 자녀의 청약 자격 박탈인데 임대주택을 등록하더라도 청약시에는 유주택자로 간주됩니다. 자녀들이 향후 무주택 기간 점수나 생애최초 , 신혼부부 특별공급을 활용할 계획이라면 이 빌라를 증여받는 순간 청약 당첨 가능성은 사실상 사라집니다. 결론적으로 강남구라는 입지 특성상 종부세 합산배제가 안 될 확률이 매우 높고 무엇보다 자녀분들의 미래 청약 통장을 못쓰게 만드는 결과입니다. 세금 혜택보다 자녀의 무주택 자격 상실에 따른 손해가 더 클 수 있으므로 신중하게 결정하셔야 합니다.