주택임대차보호법에서 근저당권자에게 우선하는 임차인인 경우는 어떻게 되나요?

Question

이 경우에 만일 1순위 근저당권자에게 주택 임차인이 무상거주확인서를 작성해 준 경우에 그러한 사정으로 배당받지 못한 경우 주택의 인도를 구하는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는 것인지 궁금합니다

Answer 1

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진행자 김명석입니다.

설령 진정한 임차인이라고 하더라도 스스로 무상거주 사실을 인정하는 무상거주 각서를 금융기관에 제출해서, 소유자가 대출을 받도록 협조했다면..

자신의 권리를 포기한 것으로 보고, 대항력은 물론 우선변제권도 인정되지 않습니다. 민법상 금반언의 원칙이 적용되는 사례입니다.

이 경우 경매시 낙찰자는 임차인의 보증금을 물어줄 필요 없이, 인도명령 결정과 강제집행을 할 수 있습니다.

 

 

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Answer 2

주택임대차보호법에서 임차인이 근저당권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 경우는 크게 두 가지 상황으로 나누어 볼 수 있습니다.

​첫 번째는 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 시점이 근저당권 설정일보다 빠른 경우입니다. 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터 대항력이 생기는데, 이 대항력을 갖춘 날짜가 은행 등의 근저당권 설정일보다 앞선다면 임차인은 선순위 권리자가 됩니다. 이 상태에서 확정일자까지 받아두면 경매 절차에서 근저당권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권을 가지게 됩니다.

​두 번째는 대항력을 갖춘 시점이 근저당권보다 늦더라도 보호받는 소액임차인의 최우선변제권입니다. 임차인의 보증금이 법에서 정한 소액보증금 범위에 해당한다면, 경매 신청 등기 전까지 주택의 인도와 전입신고를 마쳤을 때 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 이때 주의할 점은 소액임차인인지 판단하는 기준 시점이 현재가 아니라 해당 주택에 근저당권이 설정된 날짜의 법령을 기준으로 한다는 점입니다.

따라서 본인이 우선순위에 있는지 확인하려면 먼저 등기부등본을 통해 가장 빠른 근저당권이 설정된 날짜를 확인해야 합니다. 그 날짜를 기준으로 당시 법령상 소액임차인 범위에 들어가는지, 혹은 본인의 전입신고일과 확정일자가 그보다 빠른지를 비교해 보는 것이 가장 정확합니다.