소액임차인 최우선변제란 무엇이며 변제 금액 범위가 어떻게 되는지 궁금합니다.
저도 수년 전에는 세입자로 살아봤기 때문에 누구보다도 그 입장과
받을 서러움을 잘 알고 있습니다. 전세계약작성과 동시에 돈이 임대인에게
꽂히면 바로 대항력을 행사하기 위해서 관할 동사무소에 가서 전입신고하고
확정일자를 받은 기억이 납니다.
월세는 딱 한 번 살아본 기억이 있는데요.
최근에 소액임차인 최우선변제권이라는 용어를 알게 되었습니다.
소액임차인 변제는 얼마부터 초우선 변제가 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요 구자왕 입니다.
최우선변제는 소액 임차인이 선순위 근저당보다 우선하여 받는 금액으로
대항력 확보 후 (전입신고) , 확정일자를 받아 최우선변제권을 취득할 수 있습니다.
지역마다 소액보증금 적용 범위가 다르며, 받게되는 최대보증금 또한 지역마다 차이가 있습니다.
최우선변제에 해당하는 금액 범위는, 해당 주택의 등기부상 선순위 근저당 설정 날짜에 맡게 적용됩니다.
예를들어
24년 5월 기준. 서울특별시의 소액임차인은 1.65억 이하 임차인이며, 최우선변제금액은 5,500만원 입니다.
근저당 1억이 있는 주택에 5000/50만원으로 월세계약 후 경매로 넘어가 1억에 낙찰되었다 가정하겠습니다.
보통 이 경우, 소액임차인 범위에 해당하고, 최우선변제금액은 5,500만원이니 보증금 전액이 지켜진다 생각할 수 있지만
해당 등기부상 근저당 1억이 2006년도에 설정된 사항이면, 2006년도 기준의 소액보증금 적용 및 최우선변제에 해당합니다.
2006년도 서울시 소액임차인은 4,000만원이니 애초 최우선변제에 해당하지 않고
해당 임차인은 모든 보증금을 날리게 되겠죠.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
서울의 경우는 보증금 1억6500만원 이하일경우 소액임차인이 되며 그중에 5,500만원이 최우선변제금으로 보호가 됩니다.
월세 보증금을 5,500만원으로 맞춘다면 최우선변제금으로 다 보장이 되는것입니다.
다만, 최우선변제금의 적용시점은 내가 전입한 시점이 아니라 경매시 말소기준권리(즉 가장 선순위 채권이 설정된 날짜) 시점이 기준이 되기 때문에 집주인이 대출을 언제 받았는지에 따라 최우선변제금이 조금씩 낮아집니다.
또한 서울이나 수도권외에 지방으로 갈수록 최우선변제금이 낮아집니다.
자세한 금액이나 내용은 인터넷등기소 > 소액임차인의 범위등 안내 메뉴를 보시면 자세히 아실 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
최우선변제는 주택임대차에서 상대적으로 약자인 임차인의 보호를 위해서 소액임차인인 경우에 권리순위가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하더라도 경매신청 등기전에 대항력(거주 + 전입신고)을 갖추면 보증금 중 일정금액에 대해서 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 주는 것입니다.
2023년2월21일부터 적용되고 있는 지역별 최우선변제 금액은 다음과 같습니다.
서울시 1억6500만원이하일 때 5500만원 이하까지,
과밀억제권,세종,용인,화성,김포시 1억4500만원이하일 때 4800만원 이하까지,
광역시,안산,광주,파주,이천,평택시 8500만원이하일 때 2800만원 이하까지,
그 밖의 지역 7500만원이하일 때 2500만원까지 입니다.
만일 임대인이 종업원이 있는 법인이고 임금체불이 있으면 소액임차인과 동순위가 되어 안분 배당될 수도 있고, 소액보증금이 매각 대금의 이분의 일을 넘으면 이분의 일 까지만 배당을 받습니다. 하지만 이런 특이한 경우를 제외하면 경매비용 등을 제외하고 최우선순위로 배당을 받을 수 있습니다.
주의해야 할 것이 최우선변제에 해당하는 소액의 보증금에 대한 기준인데, 선순위 저당권이 수년전에 설정되어 있었다면 저당권 설정당시의 소액 보증금 기준이 적용된다는 사실입니다. 현재는 소액에 해당되지만 과거에는 해당이 안될 수도 있으니 계약전 반드시 확인해야 할 사항입니다.
서울은 보증금이 1억6천5백이하일때 최우선변제금이 5천5백까지 가능하고
세종시 ,용인시,화성시,김포는 1억4천5백이하. 4천8백가능
안산시,광주시,파주시,이천시,평택시는 8천5백이하 2천8 백까지 가능
그밖의 지역은 보증금이 7천5백이면 2천5백까지 가능합니다
경매에 들어가서 낙찰이 되면 그때 배당을 받을 수 있습니다
그대신 전입신고와 확정일자 점유가 되어 있어야 합니다
말로 설명하기에는 헷갈리실거 같아서 표로 정리된 내용 첨부합니다.
참고하셔서 도움되시기 바랍니다.
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