조정지역 상가주택 증여관련하여 궁금합니다
조정지역 상가주택 한 채 중 일부를 부부간 증여하고자 합니다.
1층 상가이고 2,3층 주택입니다.
21년 공시지가는 토지 1억 3000 정도, 1층 상가 9500 정도, 2,3층 주택 2억 3200정도 입니다
1. 전체 중 일부만 증여받을 시 상가에 대한 감정평가를 꼭 받아야 하나요?
2. 상가 제외하고 주택부분에 대해서만 일부 증여가 가능한가요? 가능하다면 이때도 상가에 대한 감정평가를 받아야 하나요? 그 외 다른 절차가 있나요?
3. 1과 2의 각각의 경우 증여취득세 계산 시 공시지가로 적용되는지 여부와
증여취득세율이 1의 경우 공시지가 합이 4억 4000이므로 12%이고 2의 경우 주택분 공시지가 합이 2억 3200이므로 3.5%가 맞는지 궁금합니다.
4. 부부간 증여 비과세 6억의 한도에서 공시지가액으로 계산되는지 실거래가로 계산되는지도 궁금합니다.
감사합니다~
안녕하세요. 문용현세무사입니다.
1~2. 전체 건물을 감정평가를 받고, 해당 감정평가액을 주택부분과 상가부분으로 나누는 것입니다. 감정평가를 받으시려면 건물 전체 통으로 받을 수밖에는 없습니다. 상가주택의 경우, 기준시가로 신고할 경우 세무서에서 감정평가를 받아 다시 고지를 할 수 있으므로 감정평가를 받는 것이 적절합니다.
3. 취득세는 공시가격을 기준으로 합니다. 기재하신 내용이 맞습니다.
4. 증여세는 공시가격이 아닌 시가로 과세가 됩니다. 시가란 증여일 이전 6개월~증여일 이후 3개월 간의 유사자산의매매사례가액, 감정가액 등을 의미합니다. 시가가 없을 경우 공시가격으로 평가합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
구분상가이거나 호실별로 별도등기된 집합건물일 경우 지분이 아닌 건별로 명의이전이 가능할 것으로 보이나 일반건축물인 경우 지분으로만 이전이 가능할 것으로 보이니 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 전영혁세무사입니다.
1. 의무는 아닙니다. 다만 사례가액이나 거래가액, 감정평가액이 없다면 직접 상속세및증여세법 상의 보충적평가액을 계산하셔야 합니다.
2. 가능합니다.
3, 4. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다. 취득세 역시 이 과정에서 달라지게 됩니다.