임대차 계약 해지 통보 관련 법적 효력 문의

Question

안녕하세요,

현재 임대차 계약 관련해서 법적 해석이 필요한 상황이라 문의드립니다.

■ 배경 요약

-최초 계약일: 2019년 12월 6일 (2년)

-2차 계약: 2021년 12월 6일 (또다시 2년 연장, 계약서 작성)

-최종 계약 만료일: 2023년 12월 6일

이후 별도 계약 없이 계속 거주 중이며, 2023년 12월 6일 이후 묵시적 갱신 상태로 보고 있습니다.

■ 현 상황

회사 이전 사정으로 인해 5월 17일 퇴거 예정입니다.

이에 따라 2024년 4월 16일자로 임대인에게 계약 종료 통보를 문자로 전달했습니다.

하지만 임대인은 현재 “계약이 자동 연장됐기 때문에 12월까지 계약 유효”라며,

5월 17일 퇴거를 인정하지 않겠다는 입장입니다.

또한 “새 세입자가 계약되기 전까지는 보증금을 줄 수 없다”는 말을 하고 있습니다.

■ 질문 요지

2023년 12월 6일 이후 계약서 작성 없이 거주 중이고,

2024년 4월 16일에 해지 통보한 상황에서, 계약 해지 효력 발생 시점은 정확히 언제인지?

→ 묵시적 갱신으로 간주될 경우 제6조의2에 따라 7월 16일이 맞는지

→ 아니면 다른 해석의 여지도 있는지?

임대인이 “세입자가 들어와야 보증금 준다”고 주장하는 것이

법적으로 허용되는지 여부와, 불이행 시 제가 취할 수 있는 조치(내용증명, 지급명령 등)에 대해

5월 17일 퇴거가 임대인 동의 없이 가능한 방법은 없는지,

혹은 협의 시 작성해 둘 간단한 문서(중도 퇴거 합의서 등) 양식이 필요한지

상대방과의 분쟁 없이 처리하길 원하지만,

월세 부담과 이중 지출 상황으로 인해 실질적인 조언이 필요합니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

말씀하신 경우는 묵시적 갱신 상황이기 때문에 계약 해지 통지를 하신 날짜로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생합니다. 따라서 7월 16일에 계약은 해지가 되고 그때 보증금을 반환받으실 권리가 있습니다.

임대인이 법적 근거 없는 무리한 주장을 하는 상황으로 보이며, 주택임대차보호법을 근거로 하여 7월 16일에 계약이 종료된다는 사실을 명확하게 고지해 주시는 것이 좋겠습니다.

대화가 되지 않으시는 상황에서는 내용 증명을 발송하시는 것도 방법인데 이때에는 7월 16일에 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권 등기 및 지급명령 신청 절차를 진행할 것을 고지해 주시는 것이 조금 더 압박을 하는데 도움이 되실 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

최종 계약 만료 이후에 당사자가 구두로 된 문자상으로든 통화로든 합의하여 연장을 한 게 아니라면 묵시적 갱신이 적용되는 것이고 이 때에는 퇴거를 통지하고 3개월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 또한 새 임차인이 구해져야 보증금을 반환할 수 있다는 것 역시 임대인의 일방적인 주장에 불과합니다