오피스텔 중도퇴실 복비관련 문의드립니다.

Question

안녕하세요

개인사정이 생겨 계약기간이 1년정도 남은 오피스텔에서 퇴실하려합니다.

중도퇴실 하는 경우 통상적으로 기존 임차인이 임대인의 새로운 부동산계약 복비를 지불해주는 것으로 알고있습니다.

그러던 와중 제가 새로 이사갈 집을 계약하는 부동산 중개사분께서 임대인에게는 복비를 안받고 현재 거주중인 오피스텔의 임차인을 대신 구해주겠다고 선의를 배풀어주셔서 임대인분께도 해당 사실 말씀드렸습니다.

그런데 현 임대인이 특정 부동산에서 계약을해야 한다고 고집하시는 상황이고 해당 부동산 중개사분께서는 법정 상한 중개료를 모두 받아야한다고 하시는 상황입니다.

궁금한 점은

1. 중도해지와 관련된 복비부담에 대한 특약이 별도로 명시되어 있지 않으나 "기타 정하지 않은 사항은 민법 및 일반 관례에 따른다" 라는 것이 중도해지시 복비를 임차인이 부담해야하는 것을 의미하는 것인지. 그렇지 않다면 복비 부담을 하지 않아도 된다는 뜻인건지 여부

2. 임대인이 주장하는 부동산 중개소를 꼭 이용해야 하는것인지? 그렇지 않다면 제 권리를 주장할 수 있는 방법은 없는지 입니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

질문 1에 관하여, 중도퇴실 시 임차인이 새 임차인 측 중개보수까지 당연히 부담하여야 한다는 일반 법규는 없고, “기타 정하지 않은 사항은 민법 및 일반 관례에 따른다”는 문구만으로 곧바로 임차인의 복비 부담의무가 발생한다고 보기도 어렵습니다. 만 계약기간이 1년 남아 있다면, 특약이나 임대인과의 합의 없이 임차인이 일방적으로 계약을 종료하고 곧바로 보증금 반환을 청구하기는 어렵고, 실무상 임대인은 중도해지에 동의하는 조건으로 “새 임차인 주선”이나 “중개보수 상당액 부담”을 요구하는 경우가 많습니다; 이는 법정 복비 의무라기보다는 조건부 합의해지의 조건으로 임대인 측에서 해당 특정 중개인에 대한 후속 임차인에 대한 임대인 측의 복비(중개 수수료)의 지급을 조건으로 합의 해지 에 동의한 것입니다.

질문 2에 관하여, 임대인이 특정 공인중개사사무소를 반드시 이용하라고 법적으로 강제할 수 있다고 보기는 어렵고, 중개보수는 원칙적으로 실제 중개를 의뢰한 당사자가 부담하며 법정 상한을 초과하여 받을 수도 없습니다. 그러나 중도해지는 결국 임대인의 동의가 필요한 경우가 많으므로, 임대인이 “내가 신뢰하는 중개업소를 통해서만 새 임차인을 받겠다”는 입장을 고수하면 법적으로 즉시 배제하기보다는, 귀하가 주선한 중개업소와 공동중개를 제안하거나, 법정상한 범위 내 보수만 인정하되 그 이상은 거절하는 방식으로 절충안으로 조정, 합의를 하시는 것이 가장 나을 것으로 보여집니다.

참고하여 적절한 합의 해지가 잘 이루어 지길 바랍니다.