월세계약 공동명의 및 근저당금액관련해서 질문드립니다
부부공동명의로 되어있고, 사당역근처에 공시지가9억 근저당이 10억정도 잡혀있는데 안전할까요?
보증금은 5천입니다
그리고 공동명의로 되어있을경우 계약시 주의사항도 알려주시면 감사하겠습니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집값은 공시지가보다 훨씬 높습니다
서울은 보증금이 1억6천5백이하면 5천5백만원까지 최우선변제금에 해당이 됩니다
만약에 경매에 들어간다고 해도 순위에 관계없이 보장은 됩니다
그대신 전입신고와 확정일자는 갖춰 놓아야 합니다
공동명의라면 계약할때 두분이 오셔야 하고 만약 한분이 오신다면 인감증명이 첨부된 위임장이 필요합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
공시가 보다는 시세대비 전체 채권의 비율이 중요합니다
저당과 선순위, 본인 보증금을 합한 금액이 70%이내에서 낮을 수록 안전합니다
그런데 서울이라면 현재일 기준 보증금 16,500만원의 계약중 6,500만원까지는 최우선 변제금에 해당하니 조금 더 안전하다고 볼 수 있습니다
구체적인 권리분석을 위임 부동산에 신중히 검토하여 주실 것을 요청하세요안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공동명의일 경우 부동산 계약을 할 때 양측의 동의가 필요합니다. 두 사람 모두 동의하지 않으면 계약을 할 수 없습니다.
계약서에 공동명의자 두 분 다 서명 및 날인 하셔야 합니다.
또한 사당역 근처 공시지가 9억이면 매매가는 15억 이상 일 것 같은데 강제 경매가 진행되도 5천 만원의 보증금은 돌려 받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일반적으로 근저당 설정금액은 실제 대출금보다 높게 잡히는 경우가 많습니다. 하지만 근저당이 10억원이면 실제 대출이 얼마 인지 확인해야 합니다. 만약 대출금이 실질적으로 10억원에 가까우면 경매가 진행될 경우 보증금 5천만원을 온전히 보호받기 어려울 수 있습니다.
공시지가는 실거래가보다 낮을 가능성이 큽니다. 해당 지역의 최근 실거래가를 확인해서 경매 시 배당 가능성을 따져보는 것이 중요 합니다. 선순위 근저당이 잡혀 있기 때문에 집주인이 대출을 갚지 못해 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받을 가능성이 낮으며 특히 후순위 세입자는 배당을 거의 받지 못할 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.
이를 위해서 전세권 설정을 요구하거나 보증금 반환 보증보험에 가입 가능한지 확인해 보시기 바라며 계약 전 등기부등본을 꼭 확인하여 추가적인 근저당이나 압류가 있는지 체크해 보시기 바랍니다.
공동명의라면 반드시 두 명이 계약서에 서명해야 하고 한명만 나온다면 공증된 위임장을 요구하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
근저당이 공시지가보다 높아 위험성이 큽니다.
경매로 넘어갈 경우 보증금 반환이 어려울 가능성이 높습니다.
안전한 매물을 찾거나 보증보험 가입 가능 여부 확인 필수로 하셔야 합니다.위 조건이라면 다른 안전한 매물을 찾는 것이 가장 현명한 선택입니다.