공인중개사 민법총칙관련 질문합니다
중간생략등기의 합의하에 최종매수인과 최초매도인을 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최초매도인으로부터 최종매수인 앞으로 경료된 소유권이전등기의 효력은 무효이다(대판 1997.3.14, 96다22464)
내용이 이해가 전혀 안됩니다
쉽고 자세하게 설명 부탁드립니다
- 용어 정리
중간생략등기: 부동산 거래 시, 중간 매수인을 거치지 않고 최종 매수인에게 바로 소유권을 이전하는 절차입니다. 예를 들어, A가 B에게, B가 C에게 부동산을 팔았을 때, A가 B에게, B가 C에게로 두 번 소유권 이전 등기를 해야 하지만, 이 과정을 생략하고 A가 바로 C에게 소유권 이전 등기를 하는 것입니다.
최초매도인: 처음에 부동산을 판 사람, 여기서는 A.
최종매수인: 최종적으로 부동산을 산 사람, 여기서는 C.
토지거래허가: 특정한 용도로 토지를 거래하기 위해 정부 또는 지자체의 허가를 받는 절차.
거래 과정:
A(최초매도인)가 B에게 부동산을 팔기로 했습니다.
B가 C(최종매수인)에게 그 부동산을 다시 팔기로 했습니다.
중간생략등기 합의:
A, B, C 세 사람이 중간생략등기를 합의했습니다. 즉, A가 B에게 소유권을 이전하지 않고, 바로 C에게 소유권을 이전하기로 했습니다.
토지거래허가:
C는 A와 함께 토지거래허가를 받았습니다. 즉, C가 직접 A로부터 부동산을 사는 것처럼 허가를 받은 것입니다.
소유권 이전 등기:
토지거래허가를 받은 후, A가 직접 C에게 소유권을 이전하는 등기를 했습니다.
대법원은 이러한 중간생략등기를 무효로 판단했습니다. 그 이유는, 토지거래허가 절차가 실제 거래 내용을 반영하지 않았기 때문입니다.
토지거래허가는 실제 거래 당사자 간의 거래에 대해서만 유효합니다. 즉, A가 B에게, B가 C에게 팔았다면 A-B, B-C 두 번의 허가를 받아야 합니다.
A와 C가 직접 거래하지 않았는데, 마치 그들이 직접 거래한 것처럼 허가를 받았으므로 허가 절차 자체가 위법하다고 판단한 것입니다.
중간생략등기로 인한 최종 소유권 이전 등기는 효력이 없습니다.
이유는 실제 거래 당사자가 아닌 사람들 간의 허가를 받아 등기 절차를 진행했기 때문입니다.
따라서, 부동산 거래 시에는 중간 매수인을 생략하지 않고, 정확한 절차를 거쳐 소유권 이전 등기를 해야 법적 효력이 인정됩니다.
중간생략등기는 부동산 등기 특별조치법에 따라 제3자에게 전매하는행위는 형사처벌대상이 되는 불법행위입니다.문제는 이와별개로 당사자간 중간생략등기 합의에 관한 사인간의 계약관계까지는 무효로 하는 것은 아니기에 유효하다는 설이 일반적입니다. 즉 계약은 유지되나 당사자가 처벌을 받게 되는 것으로 보시면 됩니다.
문제는 토지거래허가구역에서 중간생략등기의 경우 절차상 A -> B 토지거래 허가와 B ->C 거래에 대한 토지허가를 각각 받아야 계약자체가 유효합니다. 그에 따라 A->C로 바로 등기를 하였다면 절차상 각각의 허가를 받지 않은 것과 같기 떄문에 절차상 적법한 토지거래 허가 없이 경료된 등기로써 무효라고 보시면 됩니다
중간생략등기는 최초 매도인에서 중간취득자를 거쳐 최종매수인에게 이전되는 거래에서 중간취득자로의 등기를 생략하고 최초 매도인에서 직접 최종매수인에게 이전하는 등기를 하는 것을 말합니다.
예를 들어 부동산 소유자(최초 매도인)인 “갑”이 등기 없이 “을”에게 양도하고 “을”이 다시 등기 없이 “병”에게 양도하는 것을 “갑”이 “병”에게 직접 양도한 것으로 토지거래허가를 받고 등기 이전하는 경우, 국가에서 “을”의 개입을 알 수 없기에 매매 차익에 대한 취등록세, 양도소득세 등을 부과할 수 없게 되므로, 적발되는 경우 목적 등에 따라서 부동산등기특별조치법에 의한 3년 이하 징역이나 1억원 이하의 벌금 또는 과징금/과태료 부과 등 불이익을 주는 것입니다.
민사적으로 중간생략등기 관련자 3명 모두의 합의가 있으면 민사상으로 등기는 유효하고 개별청구권은 유효하게 존속하지만, 토지허가제 구역 내에서는 이루어진 경우는 애당초 최초 매도인 (“갑”)와 중간취득자 (“을”)의 토지허가 자체가 없었으므로 무조건 무효가 됩니다.
쉽게 말해 중간생략등기를 하지말라는 말입니다.거래에 대해서는 등기를 빠짐없이 해라는 말입니다.
부동산의 소유권을 이전 받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 잔금 등 납입 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하므로써 중간생략등기를 제한한다는 뜻입니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
토지거래허가구역은 중간생략등기가 불가능하므로 중간등기를 거쳐야 하기때문에 그렇습니다.