월세 연장후 기간전에 이사시 복비는 누가?
월세를 1년 계약으로 했습니다. 그 후 자동으로 갱신되어 현재 1년 7개월째 살고 있는데 1달후에 이사를하겠다고 건물주에게 말하고 이사를 진행하면 복비를 제가 내야하나요? 아니면 건물주가 지불하게 되나요??
결론부터 말씀드리면 중개보수(중개수수료)는 임대인이 내셔야합니다. 단 자동 연장으로 임대차가 갱신되었다면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 계약을 해지 할 수 없습니다. 임차인이 계약 해지를 통보하고 3개월이 되는 시점이 계약해지가 되는 날입니다. 그러므로 임차인이 계약해지를 통보한 날로부터 3개월 후 임대인은 보증금 반환을 하여야합니다. 또한 중개보수도 임대인이 지불해야 합니다. 위 상황에서 1개월 후 퇴거하신다고 하셨는데 임대인의 3개월 후 반환조건을 애기하며 중개보수를 세입자에게 전가할 수도 있습니다. 이 부분은 임대인에게 잘 얘기하여 처리하셔야 할 것 같습니다.
월세를 1년 계약하고 자동갱신했다는 의미는 묵시적으로 갱신을 한 경우로 판단됩니다. (아래 임대차보호법 제6조 ① 항) 그래서 묵시적 갱신후 5개월 을 살다가 계약해지를 통지할 경우 계약의 해지의 효력발생시점은 통지이후 3개월이 지나야 유효합니다. 통지후 3개월이 지나야 보증금 돌려 받을 수 있다는 말입니다. 물론 기간전 이사할 경우 복비는 법령상 부담의무는 없습니다.
이를 세부적으로 살펴보면.....
임대차보호법, 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.]
따라서 통지 후 1달 후 이사할 경우 해지 효력 발생전임으로 보증금은 해지후 3개월 이후에 돌려받을 수 있음으로 1달이 후 이사를 진행할 경우 보증금도 못 받고 관례적으로는 복비(중개수수료)를 임대인을 대신하여 부담해야 할 듯합니다. 그러나 이것은 관례적 내용임으로 상호협의하여 복비의 부담을 조정할 수 있고 3개월 이후에는 보증금도 돌려받을 수 있습니다.
결론적으로 해지후 3개월이후에 보증금을 돌려받을 수 있으니 3개월 이후 이사하는 것이 좋겠으나 여의치 않을 경우 보증금을 조금 일찍 돌려달라고 요청을 하고 대신 복비의 부담에 대하여 임대인과 상호협의하는 것이 좋을 듯합니다.
묵시적갱신입니까?
임대차보호법 제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
1) 계약이 갱신된 경우 임차인인 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
2) 1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
묵시적갱신 시 임차인은 임대인에게 계약해지통보를 언제든지 해도됩니다. 하지만 법적효력이 3개월 후에 발생해서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 돌려줄 수 있습니다. 그리고 이렇게 될 경우 임차인은 이사를 하시면 안되고, 3개월 동안 월세를 지불하며 살아야 됩니다.
판례에 따르면 약정 기간 3개월 전 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약 체결시 지급한 중개수수료를 기존 임차인이 부담하기로 한다는 특약조항이 없는한, 중개수수료는 임대인이 부담한다고 하였습니다.
임대인의 입장에서 보면 임차인이 갑자기 나간다면 공실이 발생하는 상황이 될 수 있고, 분쟁 발생의 소지를 없애기 위해 임대인이 새로운 임차인을 구할 수 있는 기간을 확보해 주기 위해 최소한 3개월 전에 해지 통보를 해주는 것이 좋겠습니다.
