전세계약 만료시점 변경에 의한 손해배상(재질문, 진짜궁금해요ㅜㅠ)

2019. 03. 28. 08:04

2년 전세임대차계약 만료일자가 10월 15일 입니다.

하지만 집주인쪽에서 5개월 전인 5월 초에 유선연락을 하여 전세 1억 4천만원에서 4천만원을 더 올린 금액을 말했습니다. 우리는 그 비용을 부담할 자신이 없었고 재계약을 하지 않겠다고 말씀드리고 계약만료일자에 맞춰서 집을 나가겠으니 준비해주시라고 했습니다.

하지만, 산중턱에 위치하고 주차장도 없고 30년 된 빌라여서 집을 보러 오는 사람이 없었는지 9월초에 다시 연락이 와서는 대뜸 우리한테도 부동산에 내놓고 집좀 열심히 보여주라고 화를 내는 것이었습니다.

뭐 그래도 2년동안 잘 살았으니, 저희도 여기저기 부동산에 집을 내놓고 또, 우리가 살 집을 찾아 열심히 시간을 할애 했습니다.

문제는 여기서 시작되었는데, 우리는 10월 15일 계약 만료시점에 갓 태어난 아이를 위해서 꽤 좋은 곳에 위치한 빌라를 눈여겨 보고 전세를 받으려고 은행과 상담도 다 끝내놓은 상태였고, 살고 있던 전세집은 다른임차인과 계약이 되지 않은 것입니다.

집주인에게 연락을 하여 당신들이 계약만료시점 5개월전에 집빼라고 하여 준비다 해놓고, 새로운곳으로 이사가려고 하니 전세금 반환을 해달라고 했습니다. 그러자 집주인은 집이 안나갔는데 무슨 돈이 있어서 빼주겠냐며 오히려 경우없는 경우라고 법적조치를 취하겠다고 합니다.

참 어이가 없는 상황이었습니다. 인터넷으로 찾아보니 전세권등기부터 해야할 몇가지 법적처리 관계가 있어 알아보려는 데 집주인이 연락이 와서는 통상 집나갈때 한달정도의 시간이 필요하니 11월 15일까지 전세금을 내줄테니 기다리라고 했습니다. 대신 1달동안 사는 값은 전세금에서 제하고 준다고 하더라구요

이게 무슨소리냐고 물어봤더니 어차리 너희가족이 거주하고 있는 상황이니 임대료는 받아야 된다는 이야기였습니다. 참 막무가내 집주인입니다. 돈없는것이 이렇게 서러운 일인줄 몰랐네요.

결론은, 1. 계약만료 5개월전 서로 유선으로 재계약 하지 않겠다는 의견 합의

2. 계약 만료일 임대인측 전세금미반환으로 인한 임차인 새로운 전세물건 놓침

3. 계약만료시점 이후 1달 전세금반환 및 1달 월세차감

4. 나머지 잔금 1억 3천여만원을 이사하는데 방해하려고 1천만원씩 나누어서 1시간 간격으로 오후 6시까지 치름(결국 이사하는데 엄청 애를 먹었음)

-> 이런 상황에 집주인에게 손해배상을 청구 할 수 있을까요? 억울해서 미치겠습니다. 좋은 집은 계약일자 못맞춰서 다 날리고, 더운 여름에 어린아이들 데리고 집보러 다닌다고 고생한것도 억울하고, 1달 월세식으로 떼인것도 억울하고, 마지막 전세금 반환받을때 9시간에 걸쳐 송금해주는것보고 진짜 정떨어지더라구요. 법을 몰라 대응하지 못한것이 억울해 죽겠습니다. 손해배상받을 수 있는 길이 있을까요? ㅠㅜ

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총 1개의 답변이 있습니다.

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법무법인 비츠로 대표변호사

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.

  • 임대차계약이 종료되면 그 순간 임대인은 임차보증금 전액의 반환의무가 있고, 임차인은 사용수익하던 목적물을 원상회복하여 인도하여 주어야 할 의무가 있습니다. 그리고 이 두 의무는 어느 한 의무가 선행되어야 성립하는 것이 아니라 동시에 이행되어야 하는 동시이행의무이고, 만일 둘 중 어느 한 사람이 의무를 이행할 준비가 다 되었음에도 불구하고 다른 한 쪽의 의무이행이 불가능한 상황이라면 다른 일방은 "동시이행항변권"을 행사하여 자신의 의무이행이 지체에 빠지는 것을 방어할 수 있게 됩니다.

[참고판결]

피고에게는 원고에게 대항할 수 있는 임차권이 있고, 비록 그 임차기간이 경과하였다고 하더라도 원고의 이 사건 임차보증금 반환채무와 피고의 임차목적물 명도의무는 동시이행관계에 있으므로 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이며, 피고가 임대인 소외 1과의 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없으므로 원고의 이 사건 부당이득 반환청구는 이유 없다고 하여 이를 배척하였다.

  • 위 참고판결에서 볼 수 있듯이 임차인이 동시이행항변권을 행사하면 임대인이 보증금 전액을 반환할 때까지 합법적으로 부동산의 인도를 거절할 수 있는 권능이 인정됩니다. 다만 이 경우라도 아래 참고판결처럼 실질적으로 얻은 이익이 있다면 부당이득으로 반환해야 할 책임은 부과됩니다.

[참고판결]

임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1201 판결, 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조).

  • 여기서 질문자는 10월 15일에 전세금 전액 중 1,000만원을 반환받았고, 나머지 1억 3천만원을 반환받지 못한 상태이므로 나머지 금액을 지급받을 1달 동안에는 1억 3천만원의 전세보증금 부분에 관하여 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 그러나 나머지 지급받은 1천만원 부분에 대하여는 보증금이 면책된 이익을 얻었기 때문에 이 부분에 상응하는 실질이익을 부당이득으로 반환해야 할 책임이 있다고 판단할 수 있습니다. 다만 이는 전체 보증금의 1/14에 불과하기 때문에 1달치 월세를 어떻게 공제하고 돈을 내주었냐에 따라 임대인이 그 차액을 반환해주어야 할 책임이 있을 수 있습니다.

  • 다른 한편, 임차인은 임대인의 횡포로 맘에들던 전세집으로 이사하지 못한 손해가 있다고 생각할 수 있습니다. 보통의 관념상 이는 당연히 손해에 해당하겠지만, 법적인 관념상 이와 같은 손해는 배상책임이 뒤따르는 손해로 인정받기가 굉장히 어렵습니다. 이른바 특별손해라고 하여 특별손해는 상대방이 알거나 알 수 있었을 특수한 사정이 인정되는 경우에 한해 배상책임을 인정받을 수 있습니다.

  • 따라서 임대인이 전세보증금을 늦게 주어서 맘에드는 집을 계약하지 못했다는 특수한 사정에 대한 손해는 소송상 청구를 해볼 수 있는 사정에는 해당하지만 실제로 인정받기가 쉽지는 않다는 정도로 이해할 수 있겠습니다. 그렇다 하더라도 잘 다툰다면 인정받을 가능성이 0%인 것은 아닙니다.

  • 마지막으로 임대인이 전세보증금 잔액을 지급하는 날 1천만원씩 9시간에 걸쳐 나누어 입금을 하는 형식으로 임차인의 업무를 방해하였다면 이는 업무방해죄와 같은 범죄행위에도 해당할 소지가 있습니다. 물론 그와 같은 행동이 괘씸하고 잘못된 것이긴 하지만 그렇다고 범죄로 처벌받을 정도까지는 아니라고 보지만, 경우에 따라서는 임대인을 상대로 형사고소도 해볼 수 있는 사안이라고 생각합니다.

  • 이처럼 일상생활에서 쉽게 일어날 수 있는 일이라도 실제 법률의 문제로 따지면 그 안에 많은 법리가 종합되어 있어 법을 잘 모르는 사람은 어떻게 해야 할지 모르는 경우가 많습니다. 더 구체적인 사항은 가까운 변호사님을 찾아 상담을 한 번 받아보시는 것을 추천해 드리겠습니다.

2019. 03. 28. 14:37
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