부동산 매매 및 계약갱신청구권 관련 문의 드립니다.

Question

1. 2017년 9월 아파트

매입 후 거주한적 없이 현재까지도

전세만 내 놓은 상황입니다.

20년도 10월 세입자와 전세 계약 후 22년도 세입자와 계약갱신청구권 5%만 올리며 계약을 체결했습니다.

비과세혜택가능한가요??

2. 24년도 10월 신규 세입자와 2년 전세 계약 후 현재 아파트 매도하려합니다.

매수하시는분이 거주 목적으로 매입하시는건데, 세입자가 계약 갱신 청구권 행사하면 매도하는데 문제가 있나요?

또한 새 매수인한테 계약갱신청구가 승계되나요?

부동산에서 세입자한테 임대차종료확인서를 받지 못하면 매도가 안된다하는데 맞는건가요?

3. 세입자는 나가지 않겠다고 앞으로 집 보여주지 않겠다한데 정당한행위인지?

임차인이 할수 있는 방법이 무엇인지?

문의드립니다,,

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

부동산 매도와 임대차 계약 문제로 걱정이 많으실 것 같습니다. 질문해주신 내용에 대한 법적 쟁점을 정리해 드립니다.

1. 양도소득세 비과세 혜택 여부

2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 실거주 요건을 채워야 비과세가 가능합니다. 거주 이력이 없으시다면 원칙적으로 혜택을 받기 어렵습니다. 다만 2022년 갱신 시 임대료를 5퍼센트만 증액하셨으므로, 상생임대주택 특례에 해당하여 실거주 요건이 면제될 가능성이 있으니 세부 조건을 확인해 보시기 바랍니다.

2. 매수인 실거주 목적과 갱신청구권 승계

새 매수인이 소유권이전등기를 마치면 임대인의 지위를 승계합니다. 대법원 판례에 따라 새 매수인도 본인의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 부동산에서 요구하는 임대차종료확인서는 법적 필수 서류는 아니며, 추후 분쟁을 예방하려는 실무적 관행입니다.

3. 주택 공개 거부의 정당성

계약서에 매도 시 집을 보여준다는 특약이 없다면 임차인에게 이를 강제할 법정 의무는 없습니다. 이는 임차인의 정당한 권리이므로 법적으로 강제할 수단은 마땅치 않습니다.

우선 매수인에게 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하다는 판례를 설명하여 안심시키고 매도를 진행해 보세요.

사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.