안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
아파트 매도 과정에서 세입자의 계약갱신청구권 문제로 거래에 차질이 생길까 우려가 크실 것으로 생각합니다. 결론부터 말씀드리면 새로운 매수인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 적법하게 거절할 수 있습니다.
1. 세입자의 갱신청구권 행사 기간
주택임대차보호법에 따라 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 2024년 10월 계약이라면 현재 갱신 요구가 가능한 기간에 해당합니다.
2. 새로운 매수인의 갱신 거절 권리
부동산의 안내와 달리 세입자가 거부한다고 해서 무조건 2년이 자동 연장되는 것은 아닙니다. 대법원 판례에 따라 임대인의 지위를 승계한 새로운 매수인 역시 본인의 실거주를 목적으로 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 권리가 있습니다.
3. 갱신 거절을 위한 필수 요건
매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 반드시 세입자의 계약 만료 2개월 전까지 소유권이전등기를 마치고 완전한 임대인의 지위를 취득해야 합니다. 그 상태에서 기간 내에 세입자에게 실거주 목적의 갱신 거절을 통지해야 법적 효력이 인정됩니다.
지금 상황에서는 매수인이 계약 만료 2개월 전까지 소유권이전등기를 완료할 수 있도록 매매 잔금 일정을 앞당겨 조율하세요.
부동산 매매와 임대차 문제가 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.