2주택자에서 1분양권 매수 후 2주택 처분시 양도소득세 문의

Question

분양권을 매수하려고 하는데.....양도소득세를 생각해보고 매수를 할지 말지 결정하려고 합니다.

A, B아파트가 있는 2주택 상태에서 C분양권을 취득하려고 합니다.

비조정지역입니다.

※ A-B사이에 1년의 텀이 없습니다.

​

이번달 2023년 8월에 C분양권을 매수해서 명의변경을 하고

2주택 + 1분양권 상태로 지내다가

2026년 8월에 C분양권 잔금납부를 하고 입주하려고 합니다.

​그때까지 입주를 하려면 3년의 시간이 남아서

3년동안 지켜보다가 2주택을 슬슬 처분하려고 하는데......

​

​아래 순서대로 하면

양도세를 B만 내면 되는지 A,B 둘 다 내는지 모르겠습니다.

​1. A아파트: 2020년 11월 등기

2. B아파트: 2021년에 1월 분양권 매수 후 -> 2022년 7월 등기

3. C분양권: 2023년 8월 매수 명의변경 예정

​4. ★B아파트: 2025년 7월 매도(전세만료후)

5. ★A아파트: 2026년 1월 매도(전세만료후)

6. C분양권: 2026년 8월 잔금납부 후 입주

B아파트를 일반과세로 매도를 하면 나중에 A아파트를 비과세 받을 수 있는지

아니면 둘 다 일반과세로 양도소득세를 내야되는 것인지 궁금합니다.

질문이 길어 죄송합니다ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

다주택+분양권의 경우 해당 주택 취득당시 조정여부, 거주기간, 분양권의 구체적인 내용 등에 따라 과세판단해야하기에 모든 부동산의 구체적 사실관계없이 유의미한 답변은 얻기 어렵습니다.

질의 내용만으로 판단할 때 두 주택모두 과세될 것으로 보입니다.

답변이 도움되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

B아파트만 일반세율로 양도세를 납부하고, A주택은 1주택+1분양권 상태에서 아래 1 또는 2요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다. 기재하신 내용으로 보아 A주택은 양도세 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 보여집니다.

1. 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득

b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도

c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것

2. 주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우

a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득

b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것

c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도

d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.