세입자 퇴거 조건 매매 잔금일 관련 문의
안녕하세요.
세입자 퇴거조건으로 매매계약을 하여 잔금일을 기다리고있습니다.
제가 너무 몰라서 해당매물에 근저당도잡혀있고 세입자도있습니다.
잔금일 세입자 퇴거 및 근저당말소 동시진행되는데 자금이 어떻게 흐르는지 궁금하여 글 남깁니다.
잔금은 중 대출금액이 한 50%정도 되는데 오늘 법무사분께 연락오셔서 자금흐름진행 여쭤보니 은행대출실행금으로 근저당 말소하고 남는 대출금은 매도인에게 바로 가고 제 보유자금도 매도인에게 바로 보내고 매도인이 세입자와 세입자대출은행으로 보내는 방법으로하면된다고합니다.
제가 궁금한건 이럴경우 세입자에게 보증금이 지급되는지 그리고 세입자분께서 받은 전세자금대출금이 상환되는지 여부를 제가 어떻게 확인하느냐가 궁금합니다.
제가 세입자 대출은행과 세입자에게 바로지급하고 남는금액만 매도인에게 보내는 방법으로 안되냐고 말씀드리니 중개인이 자금흐름 조정한다고 말씀하시는데 어떤게 맞는건지 모르겠습니다.
매매가대비 근저당과 세입자보증금 금액이 차지하는 비율이 커서 혹시나 매도인분께서 나쁜마음먹을까봐 걱정되어 글 남겨봅니다.
제가 법무사사무소에 근저당 및 세입자 대출, 보증금 지급후 나머지금액만 매도인에게 보내달라고 요청하는게 무리한 요구인지 그렇게 하려면 제가 부동산에 부탁해서 세입자 계좌랑 다 부탁해야하는건지 아니면 법무사사무소에서 중개인에게 연락하여 알아보실수있는건지 어떻게.진행해야하는지 일반적으로 진행절차 알려주시면 감사하겠습니다.
법무사사무소는 대출은행에 소유권이전까지 부탁해노은 상태입니다.
두서없이 글써 봤습니다.
전문가분들 알려주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
세입자 퇴거 조건 매매에서 가장 안전한 방식은 잔금 자금이 매도인을 거치지 않고 근저당 말소, 세입자 보증금 반환, 세입자 대출 상환까지 확인된 뒤 잔액만 매도인에게 지급되는 구조입니다. 질문하신 우려는 합리적이며, 법무사를 통해 자금 흐름을 통제해 달라고 요청하는 것은 무리한 요구가 아닙니다. 오히려 실무상 분쟁 예방을 위해 권장되는 방식입니다.법리 및 실무 구조
부동산 매매에서 잔금은 채권자 보호와 소유권 이전의 안전성이 핵심입니다. 매도인이 잔금을 먼저 수령한 뒤 세입자에게 보증금을 지급하는 방식은 법적으로 가능하나, 매도인의 자금 미지급 위험을 매수인이 떠안게 됩니다. 따라서 실무에서는 법무사가 매수인 자금과 대출금을 관리하며 근저당 말소, 세입자 보증금 반환, 전세자금대출 상환을 순차 확인하는 방식이 안전합니다.보증금 및 전세대출 상환 확인 방법
세입자 보증금 지급 여부와 전세자금대출 상환은 매도인의 말이 아니라 금융 거래로 확인해야 합니다. 구체적으로는 세입자 계좌 또는 세입자 대출은행 계좌로 직접 송금하고, 이체확인증과 대출 상환 확인서를 확보해야 합니다. 이 과정은 법무사가 중개인을 통해 세입자 및 금융기관 정보를 받아 진행하는 것이 일반적이며, 매수인이 직접 연락할 필요는 없습니다.권장 진행 절차
법무사에게 근저당 말소금, 세입자 보증금, 세입자 대출 상환액을 우선 집행하고 잔액만 매도인에게 지급해 달라고 명확히 요청하시기 바랍니다. 동시에 중개인에게 세입자 계좌 및 대출은행 정보를 법무사에게 제공하도록 요구하면 됩니다. 이는 통상적인 안전 거래 절차에 해당하며, 이를 거부하는 경우 오히려 거래 리스크로 평가해야 합니다.
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