저는 이미 전세를 얻어서 살고 있은 세입자인데요
제가 도움이 필요한 지인이 있어서
전세계약과 보증금은 제 명의로 하고
세입자와 전입을 다른 사람으로 해도 되나요?
아니면 위 방법이 법적으로 문제될 소지가 있다면
다른 방법도 말씀해주시면 감사하겠습니다
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.보증금 관련 우선변제를 받기 위해서는 대항력(전입신고와 주택인도)과 확정일자가 필요합니다.
질문자님과 같이 처리하면 나중 보증금 반환과 관련하여 우선변제관련 문제가 생길 수 있다고 생각합니다.
질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
안 됩니다. 전입신고는 제3자로 하여금 세입자의 존재를 공시하기 위한 용도로 하는 것인데, 다른 사람명의로 전입신고를 하면 대항력을 갖추지 못해 전입신고에 따른 혜택을 받을 수 없습니다.
전세계약과 보증금까지 다른 사람명의로 하시면 되겠습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.전세계약과 보증금 지급을 님 명의로 하였다면 전세계약의 당사자(임차인)는 님이 될 것입니다. 그런데 이 경우 님이 전입신고를 하지 않고, 지인이 전입신고를 하는 경우 님은 주택임대차보호법상 대항력(경매나 매매도 임대목적물의 소유자가 변경되었을 경우 변경된 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 권리)이나 우선변제권(경매시 우선적으로 배당받을 수 있는 권리)을 취득할 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 참조). 따라서 님이 전입신고를 하지 못할 사정이 있다면 님의 명의로 전세계약을 체결하는 것은 리스크가 따를 것입니다(법적으로 문제될 소지가 있는 것은 아니고, 만일의 경우 법적인 보호를 받기 어려울 수 있다는 의미입니다).
이 경우 전세보증금 보호를 위해 임대인에게 전세권 설정등기를 요청해볼 수도 있는데 다만 전세권 설정등기에 동의해주지 않는 임대인이 많은듯 합니다.
관련법령
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질의 내용이 불분명합니다. 타인의 전세계약에 있어서 계약자와 보증금은 본인이 되고,
실제 거주는 타인이 한다는 뜻이라면, 추후 보증금 반환에 문제가 생길 수 밖에 없습니다.
그러므로 임대인의 동의를 얻어 전대차 계약, 즉 질문자 본인이 임차인이 되고, 무상으로
타인에게 전대를 하는 방법을 참고하시기 바랍니다. 사전에 반드시 임대인(소유자)의
동의가 필요하겠습니다.