아파트 매수후 중대하자 발견시 문의입니다.
집에 이상없음을 재차 확인받고 (누수,배수등) 계약후 이사를 했습니다.
다 철거후 리모델링 하는데 주방만 철거하지않고 보수하였습니다.
이사후 보니 주방밑 전기가 누전으로 인해 끊어놓은걸 발견했습니다.
한 회로로 냉장고,식기세척기,주방후드,보일러까지 연결되어있습니다.
전기공사가 필요한 상황이며 주방하부장을 다 뜯고 공사해야합니다.
이럴 경우 매도자한테 전부 보상받을수 있는 상황이죠? 누전으로 인해 전기차단 한걸 얘기안하고 매매하였거든요.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
매도인이 누전 사실을 알고도 이를 고지하지 않고 매매계약을 체결했다면, 이는 하자담보책임 및 계약상 고지의무 위반에 해당하므로 손해배상청구가 가능합니다. 특히 누전은 단순 하자가 아니라 안전과 직결되는 중대한 결함으로 평가되므로, 매도인의 고의적 은폐가 입증될 경우 계약해제 또는 손해 전액 배상 청구도 가능성이 높습니다. 다만 보수공사 비용 전액을 청구하기 위해서는 매도인의 ‘인지 및 고의 은폐’가 객관적으로 입증되어야 합니다.법리 검토
민법상 매도인은 매매목적물에 하자가 있을 때 담보책임을 집니다. 매도인이 하자 존재를 알고도 고지하지 않았다면, 이는 단순 과실을 넘어 사기에 준하는 고의적 불이익 초래로 평가될 수 있습니다. 누전과 같은 전기 하자는 구조적 결함으로서 매수인의 통상적 점검으로 발견하기 어려운 ‘숨은 하자’에 해당합니다. 따라서 매수인은 하자 발견 후 지체 없이 통보하고, 수리비 및 부수 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.수사 및 재판 대응 전략
매도인의 고의 은폐를 입증하려면, 누전 차단 흔적(차단기, 전기공사 기록), 시공업체 진단서, 매매 전 ‘하자 없음’ 확인 문자나 계약서 특약 조항을 증거로 확보해야 합니다. 이를 토대로 손해배상청구 소송을 제기할 수 있으며, 매도인이 하자 인식 사실을 부인할 경우 전기기사 또는 감정인의 감정의견을 통해 입증할 수 있습니다. 경우에 따라 사기죄로 형사고소를 병행하는 전략도 검토 가능합니다.추가 조치 및 유의사항
우선 전기안전공사나 감정기관의 진단서를 확보해 하자의 원인과 경과를 명확히 해야 합니다. 이후 내용증명을 통해 매도인에게 수리비 및 손해배상 청구 의사를 통보하고, 합의 불발 시 민사소송을 제기합니다. 하자 범위가 안전상 심각하다면 계약해제도 가능하므로, 감정 결과에 따라 청구 범위를 조정하는 것이 바람직합니다.