주택임대차보호법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.
판례는 주택임대차의 경우에도 임대인 변경을 이유로 한 임차인의 해지권을 인정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법은 임차 건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있어, 소유권 변동 시 임대차 계약이 자동으로 승계됩니다. 과거에는 상가 임대인의 변경 시 임차인이 계약을 해지할 수 있었지만, 상가건물 임대차보호법이 시행되면서 임차인의 임대인 변경 시 계약 해지권은 사라졌습니다. 그러므로 임차인이 임대인의 변경을 이유로 임대차 계약을 해지(파기)하고 퇴거할 수는 없습니다. 도움이 되었으면 합니다.