은마 아파트가 재건축 안하는 이유가 있을까요?
은마 아파트 뿐만 아니라
노원구나 다른 지역에도
정말 오래되 보이는 아파들이 있는데
재건축 추진위원회도 없고
재건축에 전혀 관심이 없어 보이던데
이런곳은 재건축을 해도 건설사에서
아무런 이득이 없어서 그런건가요?
아니면 거주하는 분들의 반대로 재건축을
못하는건지 궁금합니다.
안녕하세요 구자왕 입니다.
먼저 사업성이 낮습니다.
은마는 30평형 2674세대, 35평형 1750세대 총 4424세대 대단지에
용적률도 일반 구축아파트에 비해 높은 편이라, 종상향을 해도 고층의 주상복합이 아닌 이상
시공사 입장에서 이익이 크지 않습니다.
또한 아파트 대부분 5평 차이라서 평형 배분 문제에 아무래도 갈등이 발생될 가능성도 높고요.
가장 걸리는건 은마 상가단지인데, 점포만 700여개로 수익이 아주 높은 상황에
재건축을 반기는 상가측은 없을거로 생각됩니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
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은마아파트 재건축은 2010년 안전진단 D 등급을 받으며 진행되려고 했습니다. 하지만 서울시와 정부의 규제로 더 이상 사업이 진행되지 않고 있다가 오세훈 시장으로 인해 재건축 규제가 폐지되고 이후 윤석열 대통령의 재건축 규제완화 공약으로 인해 분위기가 바뀌기 시작했습니다. 은마아파트가 다른 단지보다 유독 재건축 진행 속도가 느린 이유는 사업성 여부 때문이라고 볼 수 있다. 조합원이 많아 의견일치를 보기 어렵고 지분이 적어 사업성이 떨어지기 때문입니다. 개발 부담금 또한 높아진 공사비로 인해서 더욱이 부담될 듯 합니다. 하지만 최근 조합설립을 마쳤기 때문에 재건축에 있어서 반정도는 진행된 것이니 조만간 은마 아파트의 대 변신을 기대해도 좋을 듯 합니다.
사업성이 안나오는 경우도 있지만 은마 같은 경우는 서울에서 허가를 안해줍니다.
정치적인 이유던 사업적인 이유던 서울에서 호가를 안내줘서 진행이 안되고 있는 상황입니다.
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정확히는 은마아파트의 경우 지속적으로 재건축을 추진하고 있었고 현재도 진행중에 있습니다. 은마아파트의 경우는 소유자들은 재건축을 희망하고 있지만, 입지적 장점을 제외하고는 세대수등이 많기 떄문에 재건축시 사업성이 생각보다 높지 않아 용적율등이 크게 완화되어야 사업성을 재고할수 있습니다. 그런 차원에서 이전 서울시가 해당 부분을 허용하지 않으면서 사업이 멈춰있는 상태였으나, 최근에는 다시 진행의 속도를 높이고 있는 것으로 알고 있습니다.
그리고 그외 서울권내 재건축이 지연되거나 보류된 이유는 최근 원자재가격 상승에 따라 분양가 상승되면서 조합이 제시하는 건설비용으로는 컨소시엄에 참여하는 시공사가 나타나지 않는 부분과, 재건축 자체를 부동산 경기침체에 따라 연기시키는 이유등이 있습니다,
처음에는 입주민들의 이득때문에 용적율을 많이 받기 위해서 재건축을 못했었고 지금은 한다해도 분양가가 너무많이 올랐고 여러가지 조건상 쉽지 않은 상태입니다
언젠가는 하겠지만 주민들의 단합이 중요하다고 봅니다
은마아파트의 재건축의 진행이 잘 되지 않았던 이유는 은마라는 상징성이 워낙 크고, 그러다 보니, 조합의 사업 요구사항이 서울시와 맞지 않았던 부분이 많았고, 또한 조합원들의 의견일치 어려워 사업이 진행이 힘들었습니다.
서울시의 재건축 규제 완화와 조합의 사업성이 일치하면 멋진 재건축단지가 되리라 예상되지만
또한 요즘은 부동산 경기가 침체기다 보니 건설경기 자체가 요즘은 어려운 국면이 있습니다.
은마 아파트는 재건축을 추진하기 위해 조합을 설립하였습니다. 기존에 추진을 했으나 서울시와 의견이 맞지 않아 장기간 표류하다 최근에는 재건축을 위한 발걸음을 시작했습니다. 그런데 워낙 입지도 좋고 관심이 많고 세대수도 많다 보니 지속적으로 의견 충돌이 나타날 것으로 보입니다. 그리고 재건축을 일부 반대하는 경우에도 다수의 뜻이 모인다면 재건축이 진행될 수 있습니다.
