월세 재계약시 최대 인상율 5% 질문있습니다.
2021년 5월 1년 계약으로 보증금500/월30 월세를 들어왔고
2022년 5월 동일 조건으로 1년 연장하였습니다.
2023년 5월에 동일 조건으로 1년 연장하고싶어서 집주인에게 얘기하니 보증금500/월40으로 인상하겠다고 하셨는데 최대 인상율 5%이 넘는 것 같아서요
기존 월세(30)의 5%를 하면 최대 31.5만원인게 아닌가요?
집주인은 코로나때문에 30만원으로 낮춰서 받은거고 다시 제대로 받는거라며 월세 인상이 아니라고합니다.
계약서에도 코로나 관련한 내용은 없고 구두로 들은것도 없습니다
집주인은 월세를 안올리면 방을 내놓겠다고하는데
나갈수밖에 없는건가요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 2년미만의 기간을 2년으로 주장할 수 있습니다
즉, 1+1하여 2년만기가 되면 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다
이때 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절 할 수가 없고, 다만 전임대차의 5%이내에서 차임의 증액을 요청할 수 있습니다. 차임의 증액은 보증금과 월차임을 각각 5%증액할수도 있고, 월차임을 보증금으로 환산 하여 5%를 증액하여 전월세 전환율을 적용 하여 변환할 수도 있습니다.
월세액은 1년에 최대 5%까지 증액이 가능한데, '약정한 차임이나 보증금'에 대해서 5% 증액이 가능한 것이므로
약정한 차임이 얼마인지 파악하는 것이 우선입니다.
질문자님의 질문 내용을 통해 사실관계를 파악하자면
2021년 5월에 보증금 500만원, 월세 30만원으로 계약이 처음 이루어졌으며
2022년 5월에는 증액 없이 동일 조건으로 계약이 1년 연장된 것으로 확인됩니다.
집주인은 2022년 5월에 증액 청구권을 행사할 수 있었지만 행사하지 않았으니, '약정한 차임'은 변동 없이 30만원입니다.
만약 2023년 5월에 계약을 갱신할 경우 집주인은 이 30만원에 대해서 5%의 증액이 가능하며, 이 경우 집주인이 받을 수 있는 월세는 31만 5천원입니다.
그 전에 코로나로 인해 낮춰서 받았다는 사실은 집주인의 사정일 뿐이고, 당초에 계약이 월세 30만원으로 이루어졌으니 이를 기준으로 증액 한도를 계산해야 옳습니다.
다만, 증액 한도는 계약 갱신이 이루어진 경우에 적용되는 것이니 집주인이 계약 갱신을 거절한다면 계약은 연장되지 않으며, 현 주택에 계속 거주하려면 집주인과 새로운 계약을 체결해야 합니다. 이 경우 갱신이 아니라 새로운 계약을 체결하는 것이니 처음부터 월세를 다시 정할 수 있기 때문에 월세를 40만원으로 올리는 것이 가능합니다.
하지만 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 인정하고 있기 때문에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 1회에 한하여 2년간 계약을 연장할 수 있습니다. 따라서 계약 기간이 만료되더라도 새로운 계약을 체결하는 게 아니라. 기존의 계약을 갱신할 수 있으며, 이때는 5%의 증액 한도가 적용되므로 집주인이 5% 이상 월세를 증가하여 받을 수 없습니다.
참고로 계약갱신요구권은 계약 만료일의 2개월 전까지 행사해야 하며 1회만 행사 가능합니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
1년으로 계약을 했어도 2년으로 봅니다.
주택임대차보호법에 기간을 정하지 않거나 2년미만의 임대차계약은 2년으로 본다라는 규정이 있습니다.
계약갱신청구권도 2년으로 주장할 수 있습니다.
질문자님 내용으로 보면 2022년 5월 1부터 2024년 5월 1일까지 계약기간입니다.
계약갱신청구권은 1회만 가능하고요
계약기간 중이라도 월차임 5%내에(15,000원) 인상은 가능합니다..
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.
증액청구의 계산방법에 대해서는 법으로 명시하고 있지 않아 정확한 계산법은 사람마다 약간씩 차이가 있습니다.
(단순 월세에서 5%를 증액하는 경우가 아닌, 환산보증금을 기준으로 계산하는 사례도 있음)
단 질문자님께서 말씀하신 경우 어떠한 경우에도 5% 인상의 범위를 초과하는 증액요구가 있는 것으로 사료됩니다.
나아가 코로나 시기 감액 이후 감액 이전 임대료까지 증액제한이 없는 것은 상가임대차보호법에 적용되는 내용이며 주택임대차보호법에서는 적용되지 않는 내용입니다. 또한 질문자께서 감액 이전 시기부터 거주하신 경우도 아닌 것으로 보입니다.
따라서 부당한 요구이며 이를 거절할 수 있고, 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 행사하실 수 있는 사안으로 보입니다.
그래도 원만하게 합의보시는 게 최고이니 서로 타협점을 찾으시길 바랍니다. 작년 임대인께서 월세 인상을 하지 않으셨다면 5%를 상회하는 월세 인상 요구라고 하더라도 도의적으로 들어주는 경우가 사실은 많습니다.