임대차 종료 후 곰팡이로 인한 벽지 교체비, 임차인 보증금에서 공제 가능할까요?
안녕하세요. 신축 오피스텔 원룸(2023년 8월 준공, 현재 2년차) 관련 보증금 공제 문제로 자문을 구합니다.
임차인이 2년 거주 후 퇴거하였는데, 침대가 놓였던 벽면에 결로로 인한 곰팡이 흔적이 남았습니다. 청소업체 자문 결과 단순 청소로는 제거 불가하여 벽지 교체가 필요하다고 합니다.
계약 내용
임대차계약 기간: 2023.09.01. ~ 2025.09.15
계약서 특약:
“임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 원상복구한다.”
“원상복구하지 않을 시 보증금에서 공제한다.” (다만, 벽지·장판 등의 구체적 명시는 없습니다.)
임차인측 주장 (임차인의 어머니 주장)
본인들도 같은 세대 오피스텔을 2채 소유 중인데, 같은 문제로 관리하기 힘들다고 주장.
곰팡이는 집 구조적 문제나 습기 때문에 발생한 것이라 본인 과실이 아님.
실제로 제습기를 써야 했고, 층·향에 따라 다를 수 있다고 주장
임대인 반박 근거
신축 2년차인데 동일 건물 다른 세대에서는 같은 문제 없음(건물 부동산 사장님도 이런 경우 없다고 함 + 다른 층 소유중인데 최근 퇴거한 임차인은 문제없었음.)
곰팡이가 침대 붙인 자리에서만 발생 → 환기 부족·가구 배치 등 임차인 관리 소홀 가능성이 있다고 판단됨.
임차인 딸이 계약 종료 두 달 전 “거주기간 동안 불편 없이 잘 지냈다”고 문자로 답변함 → 구조적 하자라는 주장을 약화시키는 증거로 활용 가능(?)
자문 내용
이런 경우 벽지 교체 비용을 임차인 과실로 보고 보증금에서 공제하는 것이 법적으로 가능할까요?
계약서 특약에 벽지·장판이 구체적으로 명시 되어 있지 않아도, 임차인 과실 규정을 근거로 공제가 인정될 수 있을까요?
임차인 딸이 남긴 “불편 없이 잘 지냈다”는 문자메시지가 법적으로 증거 능력을 갖는지, 임차인 측 주장(집 구조 문제)을 약화시키는 자료로 활용될 수 있는지 궁금합니다.
추후 분쟁을 대비해 보증금 공제 시 견적서·영수증 첨부 절차 등을 반드시 갖추어야 하는지도 자문 부탁드립니다. ㅜㅜ
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
거주기간 등 고려할때에는 임차인 과실로 볼 여지가 많으며 원상회복 청구도 가능하겠습니다. 보증금에서 그 비용을 공제하시는 것도 가능하며, 임차인의 과실로 인한 것이라는 점, 원상회복 비용 등 입증을 위한 증거는 확보하여 가지고 계셔야 합니다. 추후 법적 분쟁에 대비하시는 것이 필요합니다.