신림동 부동산 잘 아시는 분 그리고 다가구 주택 오피스텔 및 전세보증보험 관련 질문 드립니다.
현재 상황 : 신림동에서 원룸 or 오피스텔을 구하는 중 공인중개사분들의 의견을 들어본 결과
신림동에서는 건물주가 한명이라(다가구주택) 전세보증보험 가입이 어렵다고 합니다.
제가 알기로는 전세보증보험 가입은 가능하나 건물주로부터 그 건물에 세입한 타가구의 전월세상황 등 여러가지 동의를 얻어야 가능하다고 알고 있습니다.
질문 1 : 제가 많은 공인중개사를 알아본것은 아니라 혹시 진짜 신림동(관악구)이 현재 건물주가 1인인 다가구 주택이라 전세보증보험을 가입하기 어려운 주택이 많은것이 사실인가요?? 분위기가 궁금합니다.
공인중개사분들이 제가 모른다고 어렵다고하는건 아닌지... 물론 전세보증보험도 사기 위험이 많은건 알고 있습니다. 이런건 보통 한건물내에 집주인이 많은 다세대주택에서 발생하는 일이잔아요,
질문 2 : 현재 제가 알아본 곳중 괜찮은곳이 있는데 2004년 건축물이고 공시지가 곱해보면 대락 30~40억 하는 건축+토지(시세가)에 등기부등본상 근저당 7억, 선순위 채권(우선순위 세입자 보증금) 10억가량 있습니다. 그리고 등기부등본도 깔끔합니다. 소유권이전이나 추가 근저당설정 등 없음.
근데 건축물도장에는 1층~8층까지는 오피스텔, 꼭대기층에는 건물주 단독주택이고, 호수로 등기가 되어있지 않아 전세보증보험 가입이 어려운 상황이라고 알고 있습니다.
제가 계산해본 결과로는 공시가격에 위에 명기한 채무 뺴면 약 10억 가량이 남는 상황에서 1억 전세는 큰 문제가 되지 않을것 같은데 ( 보통 다가구 주택에서는 건물이 경매에 넘어가는 것이 가장 전세금 떼이기 쉬운 상황이라고 하더라구요) 맞는지 확인 부탁드립니다. 참고로 전체 세대수는 약 30세대 가량 됩니다. 대다수가 월세인것으로 알고 있습니다.
질문 3 : 개별주택가격을 검색해봐도, 꼭대기층 단독주택에 대한 가격만이 적혀있어 정확한 건물 가격을 모르는 상황인데 혹시 오피스텔의 가격을 검색할수 있는 방법이 있나요? ( 물론 토지에 대한 공시지가 가격만 20억 가량합니다)
질문 4 " 구축이라 그런지 몰라도 보통 등기부등본이나 건축물대장에 몇층 호수 몇개 이런식으로 나와야 되는거 아닌가요?? 왜 3층 오피스텔 xxx,xx m^2 이런식으로만 나오나요??
질문 5 : 건물중 전세보다 월세가 많은 건물이 안전하다고 볼 수 있을까요? 이건물의 경우 대다수가 월세에 소수가 전세인것으로 알고 있습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
질문1,2. 건물의 감정가와 근저당+선순위 보증금을 비교해 보험이 가능할수도 안가능할수도 있습니다. 집 by 집입니다.
질문3. 오피스텔 공시가는 홈택스 > 기준시가조회 가보시면 조회 가능합니다.
질문4. 개별 등기가 안되어 있는것으로 보시면 됩니다. 최초 등기를 어떻게 했느냐에 따라 다릅니다.
질문5. 월세가 많으면 보증금이 적을 것이고 월세의 보증금 수준이란게 대체로 최우선변제금 내에 들어갈 것이라 안전하다고 볼 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!