부담부증여 혹은 특수관계자간의 저가양도 중 뭐가 나을까요?
1주택(비조정지역 공시가격 1억 900만원), 농지(과수원, 공시지가 3.8억, 감평금액 4억) 소유하신 조모로부터
'농지'를 세대생략증여 혹은 특수관계자간 매매를 하려고 합니다. 저는 손녀이고 현재 무주택자입니다. (8월 중 주거용 오피스텔 등기 예정입니다.)
해당 농지에 2.7억의 담보채무가 있어서 부담부증여입니다.
질문입니다.
1. 증여시, 각 세금이 어떻게 되나요?
1) 증여세: 증여재산가액은 공시지가(3.8억) 기준인가요? 여기서 담보채무(2.7억)과 5000만원 공제 후 20% 세율이 적용되는게 맞는지요?
2) 취득세
3) 양도세: 조모님이 소유하신 시점은 1975년 3월입니다. 양도세가 있나요? 채무 전가에 대한 양도소득세는 어떻게 되나요?
2. 매매시, 가능한 매매금액과 세금이 어떻게 되나요?
1) 매매금액: 공시지가인 3.8억으로 매매가 설정 가능한가요? 혹은 감정평가액(4억)의 70%인 2.8억 이상만 되면 상관없나요?
2) 3.8억 매매시 양도세와 취득세가 각각 어떻게 되나요?
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
1. 증여세는 증여당시 재산의 시가입니다. 따라서 해당 재산의 감정가가 있다면 감정가액으로 평가하며, 감정가액 등이 없다면 기준시가 (토지는 개별공시가격, 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격)를 평가액으로 할 수 있습니다.
2. 부담부증여 시 증여재산가액에서 채무액을 뺀 금액에 증여공제를 차감한 과세표준에 세율을 적용합니다.
3. 채무부분은 조모가 양도세 납세의무가 있으며 이는 증여재산 평가방법에 따라 달라집니다. 자경한 경우라면 자경농지에 대한 감면을 검토해볼 수 있습니다.
4. 감정가액이 있다면 감정가액이 해당 재산의 시가입니다. 따라서 해당 재산의 시가로 매매해야 증여세와 양도세 과세문제가 없습니다. 이보다 높거나 낮은 금액으로도 거래할 수 있으나 증여세와 양도세에서 과세문제가 발생합니다.
5. 구체적인 예상 세액은 개별상담 진행해야 확인할 수 있습니다. 해당 정보만으론 답변드리기 어렵습니다.
가족 간 저가양수, 교환, 부담부 증여에 대해서 컨설팅을 진행하고 있으니 도움이 필요하시면 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
해당 질문은 사실상 유료로 상담할 내용으로 보여집니다. 저를 포함한 다른 세무사와 유료상담을 하는 것이 적절하며, 별도 상담이 필요하시다면 프로필상 연락처로 연락을 주셔도 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.