안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
리츠(REITs)에 투자하시면서 ‘P2P 대출 자산에 투자하는 리츠’라면, 일반적인 부동산 리츠와는 달리 추가적인 리스크 요소가 많기 때문에 투자 설명서나 사업 계획서 외에도, P2P 구조 자체에 대한 이해와 확인이 꼭 필요합니다.
1. P2P 리츠를 더 조심해야 하는 이유P2P 대출은 본질적으로 비은행권의 고위험 대출입니다. 이를 기반으로 한 리츠는:
기초 자산의 건전성이 떨어질 수 있고
담보권 설정, 회수 구조, 연체 발생 시 대응 등이 일반 부동산보다 불투명할 수 있으며
리츠의 수익성과 안정성이 P2P 대출 채권의 성과에 좌우됩니다
즉, 부동산 자체를 소유하거나 임대수익을 내는 리츠와 달리, 실질적으로는 대출채권 투자에 가깝기 때문에 금융 리스크와 연체·부도 위험이 내재돼 있습니다.
2. 계약서에서 중점적으로 확인할 내용기초자산의 성격P2P 대출 대상이 되는 부동산의 위치, 개발 단계, 담보 설정 유무
담보가치 평가 주체와 방법이 제3자에 의해 공정하게 이루어졌는지
담보가 선순위인지 후순위인지 꼭 확인 (후순위면 회수 위험이 큼)
대출 구조와 회수 방식대출 금리, 상환 방식 (원리금균등 vs 만기일시), 연체 시 대응 프로세스
만기 전 중도상환 또는 연장 가능 여부
연체 발생 시 회수 절차가 리츠 내부에 존재하는지, 외부 위탁인지
리츠와 P2P 플랫폼의 관계수수료 및 우선순위리츠 운용사의 관리 보수, 성과보수가 어떻게 설정돼 있는지
이익 분배 구조: 투자자 vs 운영사 간 수익 배분 순서
손실 발생 시 누가 먼저 손실을 부담하는지 (선순위 투자자인지 확인 필요)
감사 및 공시 체계리츠 자산에 대한 외부 회계감사 여부
연체율, 수익률, 자산 상태 등을 정기적으로 공시하는지 여부
P2P 자산에 대해 투명한 공시 체계를 갖추고 있는지가 핵심
도움이 되셨기를 바랍니다.