안녕하세요. 전세보증금 미반환 관련하여 문의드립니다.

제 상황은 아래와 같습니다.

• 전세보증금은 2억 1천만원입니다.

• 최초 계약은 2022년, 이후 2024년에 재계약했고 최종 계약 만료일은 2026.8.21.입니다.

• 계약서 특약에 “새 세입자가 없을 경우 만기 기준 최대 2개월까지 퇴실기간을 연장해준다”는 취지의 문구가 있습니다. 임대인은 이를 근거로 보증금 반환도 최대 2개월 늦출 수 있다고 주장하고 있습니다.

• 저는 2026년 5월부터 계약 갱신 의사가 없고 퇴거 예정임을 알렸으며, 그때부터 새 임차인을 구할 수 있도록 집을 보여주는 데 계속 협조했습니다.

• 8.21. 계약 만료일까지 보증금을 반환받지 못했고, 새 주택으로 전입신고를 해야 해서 주택임차권등기명령을 신청했습니다.

• 법원에서 임차권등기명령이 인용되었고, 현재 등기부 을구에 임차권등기까지 완료된 상태입니다.

• 임대인은 이후 일부 반환 및 분할지급 계획을 여러 차례 제시했지만, 계속 “임차권등기를 먼저 말소해야 새 임차인을 받을 수 있고 그 돈으로 보증금을 반환할 수 있다”는 입장입니다.

• 저는 보증금 전액을 반환받기 전에는 임차권등기를 말소하지 않을 예정입니다.

• 임대차계약서상 공동임대인은 2명입니다. 다만 건물 등기부상 공유자는 두명 포함한 총 3명입니다.

• 현실적으로는 2026.10.21.까지도 전액 반환되지 않을 가능성이 있어, 그날 기존 집의 비밀번호를 넘기고 목적물 인도를 명확히 한 뒤 10.22. 바로 법적 절차를 진행하는 것을 검토 중입니다.

궁금한 점은 다음과 같습니다.

• 10.21.에 목적물을 인도하고도 보증금이 미반환이면 10.22. 바로 지급명령을 신청해도 되는지 궁금합니다.

• 임대인이 위 특약이나 지급기한을 다툴 가능성이 있는 경우, 지급명령보다 처음부터 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 더 효율적인가요?

• 지급명령 또는 보증금반환청구소송의 상대방은 계약서상 임대인 2명만 지정하면 되는지, 아니면 임차권등기명령 당시 피신청인으로 포함된 등기부상 공유자 3명 전부를 상대방으로 해야 하는지 궁금합니다. 또한 공동임대인들에 대해 보증금 전액을 공동하여 지급하라는 형태로 청구하면 되는지도 문의드립니다.

• 목적물 인도 다음 날부터 지연손해금을 청구할 수 있는지, 지급명령이나 소장이 송달된 뒤에는 소송촉진법상 지연손해금까지 청구 가능한지 궁금합니다.

• 이 정도 사건은 변호사 선임 없이 전자소송으로 직접 진행해도 무리가 없는지, 아니면 본안소송으로 전환될 경우 변호사 선임을 권하는지도 궁금합니다.