토지보상금은 어떤 방식으로 산정이 되나요?
안녕하세요. 부동산에 관심이 있는 부린이 30대 초반 기혼 여성입니다. 부동산에서 재개발 하려면 첫단계가 토지보상인데 이게 말이 많더라구요. 그런데 제가 토지보상에 대해수 전무해서 내용을 이해하지 못하는데 쉽게 토지보상이 어떻게 아루어지고 금액이 산정되는지 알려주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
토지보상이란 공익사업을 위해 토지를 수용하거나 사용하는 경우, 토지소유자에게 지급하는 보상금을 말합니다. 토지보상금은 토지의 가치를 객관적으로 평가하여 산정하게 되는데요. 토지보상금의 산정방식은 다음과 같습니다.
먼저, 토지수용 대상지역에서 비교할 수 있는 표준지를 선정합니다. 표준지는 국토교통부가 공시한 표준공시지가를 가진 토지를 말합니다. 표준지는 토지의 용도, 형상, 위치, 환경 등이 수용대상 토지와 유사하고, 인근에 위치한 토지를 선택합니다.
다음으로, 표준지의 공시지가를 기준으로 토지보상금을 산정합니다. 토지보상금은 표준공시지가에 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인을 곱하여 계산합니다.
시점수정은 표준지의 공시지가가 발표된 시점과 토지보상금을 산정하는 시점 사이의 지가변동률과 물가상승률을 반영하는 것입니다.
지역요인은 표준지가 소재한 지역과 수용대상 토지가 소재한 지역의 특성을 비교하여 보정하는 것입니다. 예를 들어, 수용대상 토지가 표준지보다 상업적으로 발달한 지역에 있다면 지역요인은 1보다 큰 수가 됩니다.
개별요인은 토지의 용도, 형상, 위치, 환경 등을 표준지와 비교하여 보정하는 것입니다. 예를 들어, 수용대상 토지가 표준지보다 면적이 작고 모양이 불규칙하다면 개별요인은 1보다 작은 수가 됩니다.
기타요인은 시점수정, 지역요인, 개별요인 외에 토지의 가치에 영향을 미치는 요인을 고려하여 보정하는 것입니다. 예를 들어, 수용대상 토지가 인근 토지의 매매가격이나 보상선례에 비해 낮게 산정된 경우, 정당한 보상을 위해 기타요인을 적용할 수 있습니다.
이렇게 산정된 토지보상금은 토지의 면적에 곱하여 최종적인 보상금액을 결정합니다.