이전등기만으로도 양도로 보는지?

현재 주택2채, 오피스텔 1채(주거용으로쓰는중) 보유중입니다.

오피스텔 1채만 빠르게 양도한다면,

주택2채의 관계가 일시적 1가구 2주택을 통해 양도세 비과세를 받을 수 있는 상황인데

오피스텔 1채가 양도가 쉽지 않은 상황이라 문의드립니다.

1. 오피스텔을 지인과 일반매매처럼 계약서 작성 후 소유권 이전등기를 먼저 칩니다.

(계약금만 통장으로 받고 잔금은 특약으로 '이전등기 후 X달 뒤에 잔금 지불한다' 등으로 표시.)

2. 그럼 저는 주택2채만 보유이므로 이 중 1채를 팔아 양도세 비과세로 확정신고 합니다.

3. 오피스텔을 다시 돌려 받습니다. 즉, 다시 소유권 이전등기를 쳐서 돌려받습니다.

(1번의 계약서를 관련 증빙서류로 준비 후, 왜 다시 돌려받았냐 라고 한다면 상대방의 단순 변심으로 매매계약 해지를 하였다 라고 답할예정)

잔금일과 대금청산일 중 빠른날을 양도시기로 보기에 위와 같은 과정으로

주택2채 중 1채를 양도세 비과세로 팔 수 있을 것 같은데,

혹시나 법적으로 하자는 없을까요? 필요하다면 수임료를 지불하고서라도 자세하게

여쭤보고 싶은생각도 있습니다..수임료는 제가 아는 세무사는 5만원 정도 받던데, 혹시 평균 어느정도 받나요?