아파트 매도금으로 보증금 반환 세입자 퇴거 리스크

Question

안녕하세요.

현재 구매하고자 하는 아파트에 세입자가 전세로 거주중입니다. 갱신권을 사용해서 27년 7월에 퇴거 예정이고 퇴거일에 맞춰 잔금을 치루는 조건입니다.

이때 기존임대인이 매도금을 받고 임차인에게 전세금 반환하는 방식으로 진행해야 된다고 하는데 이런경우 잔금을 임대인에게 입금했는데 보증금 반환을 안하고 소유권을 넘기면 반환 의무가 저한테 발생할 수 있고 세입자가 잔금 일정에 맞춰 나가주지 않을 리스크들도 있을 것 같은데 해결방법이나 특약사항들이 궁금합니다.

추가로 이런 계약의 경우 다른 리스크나 해결방법도 알려주시면 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

매매계약 시 임차인의 퇴거 및 보증금 반환 의무는 원칙적으로 매도인에게 있습니다. 다만, 소유권 이전과 동시에 지위를 승계받으면 매수인이 보증금 반환 의무를 부담하게 되므로, 이를 방지하기 위해 잔금일에 매도인이 임차인에게 보증금을 직접 반환하는지 확인해야 합니다.

매매계약서 특약으로 "매도인은 잔금 지급과 동시에 임차인의 보증금을 반환하며, 퇴거를 완료하여야 한다"는 내용을 명시하고, 잔금을 에스크로 계좌에 예치하거나 매도인, 임차인, 매수인이 함께 대면하여 보증금을 정산하는 방식을 권장합니다.

만약 임차인이 퇴거하지 않는다면 주택임대차보호법상 갱신권 행사 여부와 무관하게 명도 지연에 따른 손해배상 청구 근거를 마련해야 하며, 매도인의 보증금 반환 불이행 시에는 잔금 지급을 유예하는 조건을 걸어야 합니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.