원룸에서 이사를 하려는데 한달 전 통보로 가능한지 궁금해요

Question

안녕하세요. 원룸 계약 해지 관련 문의드립니다.

최초 계약은 2024년 1월 17일에 했습니다. 그리고 2025년 1월에 전화 통화로 7월까지 6개월 연장을 하기로 합의했습니다. 그리고 추가적인 연락없이 11월이 됐고 제가 11월에 취업으로 이사 예정이라 11월 14일에 11월 월세까지만 납부하고 퇴거 의사를 전달한 상황입니다. 집주인 측에서는 12월 월세까지 납부를 요구하는 상황이구요

질문 사항:

1. 계약 형태 및 해지 통보 기간

2025년 1월 전화 통화 합의가 '재계약'인지 '묵시적 갱신'인지 궁금해요

재계약이라면 7월까지의 단기 재계약도 2개월 전 통보 원칙이 적용되는지 궁금해요

제 경우 11월 월세까지만 납부하고 퇴거가 법적으로 가능한가요?

2. 전대 가능 여부

11월 25일부터 방을 비우는데, 12월 월세를 내야 한다면 그 기간 동안 다른 사람에게 소액으로 방을 빌려줄 수 있을까요? 만약 월세를 낸다면 1월 16일까지가 계약상으로 거주할 수 있는 상황입니다.

3. 집주인의 방 출입 권한

새 세입자에게 방을 보여주기 위한 집주인의 출입이 언제부터 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 우선 최초계약이후 2년이 되지 않았기 때문에 묵시적갱신은 성립될 여지가 없습니다. 그리고 두당사자간 1월에 재계약에 대한 협의를 하셨기에 해당 부분은 합의갱신된 부분으로 볼수 있습니다. 그렇게 되면 계약기간은 결국 25년 7월이고, 이때 만기 2~6개월전 퇴거통보를 하지 않으셨다면 이때는 법적최소기간 연장에 따른 연장이 되었다고 볼수 있습니다. 결국 개인적판단으로는 법적 최소거주기간에 따른 2년 즉, 26.1월이 만기일로 판단됩니다, 그에 따라 임대인이 요구한 12월 월세까지는 부담하는게 맞을것으로 판단되며, 특약상 퇴거 2개월전 의사통보의 경우 단기든 장기든 효력이 있기 때문에 이에 따라서도 12월까지는 부담의무는 있다고 보는게 맞을듯 보입니다.

2. 전세권등기와 같은 전세권이 아닌 단순 임대차계약에 따른 임차권만 경우에는 임대인 동의 없는 전대차는 불법입니다, 한달이라도 그렇게 했다가 혹시라도 해당 부분이 임대인을 통해 확인될 경우 임대인이 취할수 있는 법적조치등에 따른 손실이 발생할수 있기에 추천드리기 어렵습니다.

3. 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 본인이 보증금 반환을 전액돌려받으면 그때는 임대인이 해당주텍에 출입을 제한할수 없습니다. 만약 본인이 26년1월까지 보증금 반환없이 월세를 지급하고 계약을 유지한다면 해당 기간내에는 임대인이 마음대로 출입을 할수 없습니다. 결국 11월25일 퇴거하면서 보증금 반환을 다 받으며 이때는 월세에 대한 패널티에 대한 부분의 협의일뿐 주택인도는 이미 한것이라고 보시면 됩니다.

Answer 2

1. 계약 형태 및 해지 통보 기간

2025년 1월 전화 통화 합의가 '재계약'인지 '묵시적 갱신'인지 궁금해요

재계약이라면 7월까지의 단기 재계약도 2개월 전 통보 원칙이 적용되는지 궁금해요

제 경우 11월 월세까지만 납부하고 퇴거가 법적으로 가능한가요?

==> 비록 계약서를 작성하지 않았지만 갱신계약으로 봐야 합니다. 단기계약인 경우 최소 1개월 전에 계약해제를 통보해야 합니다

2. 전대 가능 여부

11월 25일부터 방을 비우는데, 12월 월세를 내야 한다면 그 기간 동안 다른 사람에게 소액으로 방을 빌려줄 수 있을까요? 만약 월세를 낸다면 1월 16일까지가 계약상으로 거주할 수 있는 상황입니다.

==> 전대차인 경우 임대인의 동의를 받고 진행해야 합니다

3. 집주인의 방 출입 권한

새 세입자에게 방을 보여주기 위한 집주인의 출입이 언제부터 가능할까요?

==> 원칙적으로 질문자님의 동의를 받고 진행해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 2025년 1월에 6개월 연장 합의는 법적으로 재계약인지 묵시적 갱신인지 구체 사정을 봐야 하지만 통상 6개월 단기 연장은 재계약으로 볼 수 있습니다.

재계약 시에도 보통 계약 종료 2개월 전까지 해지 통보해야 하며 통보하지 않으면 묵시적 갱신으로 연장될 수 있습니다.

묵시적 갱신된 계약은 임차인이 계약 해지 통지 후 3개월 후 효력이 발생하므로 11월 14일 통보하면 최소 3개월 후인 내년 2월까지 계약 유지가 원칙입니다.

따라서 11월 월세까지만 내고 퇴거하는 것은 계약상 불가능합니다.

2. 12월까지 계약 유지 중이라면 제3자 전대는 임대인 동의가 필요합니다. 무단 전대 시 임대차 계약 위반이 될 수 있습니다.

3. 임대인은 계약 종료 전이라도 신규 임차인 모집 목적 등 정당한 사유가 있으면 임차인 동의 하에 출입이 가능합니다. 임차인의 사생활 보호를 위해 출입 시 사전 통보 및 합의를 하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

1년 계약이후 계속거주하는 경우에는 묵시적갱신이나 계약갱신이 아니라 기본 기간인 2년으로 거주하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 2년이 되는 2026년 1월까지 거주하셔야할 수 있고 계약해지를 위해서는 2개월전인 2025년 11월까지 계약갱신거절의 의사를 임대인에게 통지해야 합니다. 조기에 퇴거하고 전대차 (다른 사람에게 재 임대)를 하려면 보증금 보호를 위해서는 필수적으로 임대인의 동의서가 필요하고 전입신고를 통한 대항력을 갖추어야 하며 기존 임차인 퇴거 후 14일 이내 전차인이 전입신고를 해야 합니다. (3가지 조건 모두 만족 해야함에 유의)

보증금의 보호를 위해서는 대항력(주민등록 + 거주)을 유지하는 것이 중요하므로 보증금을 받을 때까지는 집주인에게 비번을 알려주지 않는 것이 필요하며, 요일이나 시간 등을 정해서 출입을 허용하는 것이 좋을 것입니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선적으로 임대차계약을 종료를 하기전에는 그래도 2개월전에는 임대인에게 통보를 해줘야 임대인도 다른 사람 구하는 시간을 얻고 공실을 최소화 할 수 있습니다. 위의 경우 6개월 연장의 경우 7월에 퇴거를 하게 되면 문제가 없었을 건데 그 이후 거주를 하면서 묵시적갱신 비슷하게 진행이 되었습니다. 묵시적 갱신의 경우 퇴거를 하기 위해서는 3개월 전에 통보를 해야 계약해지가 가능합니다. 위의 경우 11월에 통보를 하고 12월까지 월세를 요구하는 것은 아마도 임대차계약서 상 2개월전 통보로 보여지고 2개월 즉 12월까지는 월세를 기존 임차인이 책임을 지는 것이 맞다고 사료되고 또한 한달 전대차의 경우 임대인의 동의가 있어야 가능하게 됩니다.

또한 집을 보여주는 것은 다른 세입자가 들어와야 보증금을 받아서 줄 수 있으므로 서로간에 협조를 해 주는 것이 좋다고 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

일반적으로 전화 통화로 6개월 계약 연장은 법적으로 서면 계약이 아니기에 묵시적 갱신으로 볼 가능성이 높습니다
즉 2개월 전 종료 의사를 통보하시면 되고 9월 중순 이후 2개월이 남지 않은 상태 통보시에는 12월 월세까지 요구할 수 있는 상황으로 이 부분에 대해서는 충분한 법적 다툼 가능성이 존재합니다.
또한 전대 여부는 임대인이 허락하지 않는 상황에서 임의로 진행하는 경우 계약 위반이 될 수 있어 주의하셔야 합니다.
집주인의 방 출입 권한은 사전 통보와 협의를 거쳐 출입해야하며 무단 출입 또한 법에 저촉이 된다 보시면 될 것 같습니다

Answer 7

안녕하세요. 공인중개사입니다.

재계약은 새로운 기간을 정한 계약으로 7월까지 확정되었다면 2개월 전 통보 원칙이 적용되며 11월 퇴거는 법적으로 부족할 수 있습니다,

11월까지만 납부하고 퇴거하려면 임대인의 동의가 필요하며 전대는 임대인 허락없이 불가합니다.

집주인의 출입은 세입자 동의 없이는 어려우며 사전 협의 시 합리적 범위에서만 가능합니다.