안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
우리나라는 부동산의 권리관계를 등기부에 공시하여 소유권자나 물권자 등 권리관계자가 누구인지 알 수 있도록 하는 제도를 채택하고 있어서 등기부만 열람하면 권리 상태를 파악할 수 있어 거래 상대방을 일일이 조사하는 수고를 더는 기능이 있습니다(권리관계의 공시). 또한 우리나라 민법은 형식주의를 취하고 있어, 매매·증여 같은 법률행위로 인한 부동산 물권 변동은 등기를 해야 효력이 생기고(민법 제186조), 계약서를 쓰고 잔금을 치러도 등기를 하지 않으면 소유권이 넘어오지 않게 됩니다(물권 변동의 효력발생요건).
다만 우리나라 대법원은 등기에 공신력을 인정하지 않기 때문에 등기부를 믿고 거래했더라도 그 등기가 실제 권리관계와 다르면(예: 서류 위조로 된 등기) 원칙적으로 권리를 취득하지 못하는 한계도 있습니다. 그래서 실무에서는 등기부 확인 외에 실제 소유자 확인, 점유 상태 조사 등을 함께 하는 경향이 있습니다.