반전세계약 체결이 가능한지 문의합니다.

Question

1. 질의사항

물건은 서울시 동작구 아파트입니다.

질문 1 (선순위 권리 유지 방식): 2027년 만기 시 반전세로 합의할 경우, 기존 계약서를 파기하지 않고 "보증금 3.5억 원을 유지하고 월세 ○○만 원을 추가하되, 기존 계약의 효력과 순위는 동일하게 승계한다"는 내용의 '변경 약정서'를 작성하려 합니다. 이 경우 제가 2023년에 확보한 선순위 대항력과 우선변제권이 2024년에 설정된 임대인의 근저당권(3.6억 원)보다 앞서는 1순위로 법적 문제없이 완벽하게 유지되는지 궁금합니다.

질문 2 (임대인의 대출 만기 연장 리스크): 위와 같이 '기존 전세계약서의 연장(변경 약정)' 방식으로 2027년 재계약을 진행할 경우, 은행 규제 및 실무상 임대인이 다주택자이거나 1주택자일 때 기존 주택담보대출(3.6억 원)을 무사히 유지/연장할 수 있을지 궁금합니다. (새로운 계약으로 간주되어 임대인에게 원금 상환 압박이 들어오고, 이로 인해 집이 경매로 넘어갈 위험이 있는지 실무적 판단을 구합니다.)

2. 연혁

1) 2023년 05월: 최초 전세 계약 체결 (보증금 3.5억 원) 및 전입신고/확정일자 부여 완료 (선순위 대항력 취득).

2) 2024년 중: 임대인이 해당 목적물을 담보로 주택담보대출 실행 (근저당권 채권최고액 3.6억 원 설정).

3) 2025년 05월: 임차인의 전세계약갱신청구권 행사로 재계약 체결. (2024년 설정된 근저당권 리스크로 인해 보증금 증액 없이 3.5억 원으로 동결. 당시 계약서 특약에 '종전 2023년 계약의 효력 유지', '후순위 근저당 3.6억 원 설정 상태'임을 명시함).

4) 2026년 현재: 임대인과 별도 연락은 없으며, 임차인은 2027년 만기 이후에도 계속 거주를 희망함.

3. 현재 상황 진단 및 임차인(본인)의 예상

현재 단지 내 전세 시세가 기존 대비 약 1.5억 원 상승하였음.

그러나 목적물에 3.6억 원의 근저당이 설정되어 있어, 임대인이 본인을 퇴거시키고 새로운 세입자를 구하기는 현실적으로 불가능할 것으로 보임.

최근 강화된 대출 규제로 인해 임대인이 실거주를 목적으로 주택담보대출을 새로 일으켜 보증금(3.5억 원)을 반환하는 것 역시 불가능할 것으로 예상됨.

결과적으로 2027년 만기 시, 임대인은 기존 보증금(3.5억 원)을 고정하고 초과 시세분에 대해 월세를 요구하는 '반전세(보증금+월세)' 형태를 제안할 가능성이 높으며, 본인은 이 방식을 수용할 의사가 있음.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 2023년 취득한 대항력과 우선변제권이 2024년 근저당보다 선순위로 유지됩니다.

단 실무적으로 2023년 최고 계약서와 2025년 갱신계약서는 절대 버리거나 폐기 하시면 안됩니다.

2. 임대인의 기존 주담대 3.6억 원 만기 연장 시 신규 대출이 아닌 단순 기한연장 심사로 진행되므로 보증금이 증액되지 않고 반전세로 유지되는 한 임대인에게 갑작스러운 원금 상환 압박이 들어와 집이 경매로 넘어갈 위험은 낮습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

보증금 변동 없이 특약사항에 기존 임대차계약의 연장이라는 문구와 기존 임차권 순위 등 승계가 있고 전입신고 및 기존 확정일자등이 유효하므로 순위는 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 보여 집니다. 또한 후순위의 문제로 집이 경매로 넘어간다고 해도 선순위로 우선 배당권이 있고 또한 아닌 경우 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있으므로 크게 문제가 없다고 사료됩니다. 감사합니다.