매매계약 체결 후 세입자 퇴거 후에 발견된 하자
세입자 퇴거 전 짐 있는 상태로 내부 확인 후
매매계약서 작성, 세입자 퇴거 후 확인 결과
화장실 맞닿은 방 벽면에서 대량 곰팡이 발견,
매도인 책임지고 수리해주기로 함,
확인 결과 온수,직수관 누수는 없다하여 마감처리만함,
곰팡이 발생 원인 파악안됨,
위 경우 매수인은 그냥 입주하여 살다가
동일한 문제가 발생되어야 매도인에게
하자담보청구가 가능한가요?
입주 전 정확히 원인을 파악하고싶습니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
매수인은 입주 전이라도 이미 발견된 하자에 대해 매도인의 하자담보책임을 보전할 수 있습니다. 다만, 매매계약 체결 후 하자 존재를 인식한 상태에서 매도인이 수리를 약속했다면, 그 약속의 범위와 내용이 향후 책임의 기준이 됩니다. 곰팡이의 원인이 단순 결로인지, 배관누수나 방수불량 등 구조적 하자인지에 따라 법적 책임이 달라지므로, 원인조사를 통해 구조적 하자가 확인되어야 매도인의 담보책임이 확정됩니다. 따라서 입주 전이라도 제3의 전문가(하자진단업체 등)를 통해 원인을 명확히 확인해야 합니다.법리 검토
민법상 매도인은 목적물에 ‘숨은 하자’가 있을 경우 일정 기간 하자담보책임을 집니다. 다만 매수인이 계약 당시 하자를 알고 있었거나, 통상의 주의로 발견할 수 있었던 경우에는 책임을 물을 수 없습니다. 현재 매도인이 일시적 수리를 약속한 상황은 ‘하자 수리의무를 이행한 것으로 오해될 소지’가 있으므로, 원인 규명이 불충분한 상태에서 단순 마감만 했다면 책임을 다했다고 보기 어렵습니다. 구조체 누수·방수층 결함 등 본질적 하자는 매도인의 담보책임 범위에 포함됩니다.대응 전략
입주 전 하자진단을 의뢰하여 결로·누수·방수층 문제를 구분해야 합니다. 결과보고서를 확보한 뒤, 하자가 구조적 원인임이 입증되면 내용증명을 통해 매도인에게 보수 또는 손해배상을 요구하십시오. 만약 매도인이 수리의무를 다하지 않거나, 재발 시 이를 인정하지 않는다면, 소송 단계에서 전문가 감정(법원 감정)을 통해 인과관계를 입증해야 합니다.추가 조치 및 유의사항
입주 후 곰팡이가 재발하면 사진·영상·날짜를 포함한 기록을 즉시 남기고, 초기 수리 내역(견적서, 시공확인서)도 증거로 보관해야 합니다. 향후 분쟁 시 ‘매도인의 수리 약속과 불완전이행’이 입증되면 손해배상청구가 가능합니다. 입주 전 하자진단비용은 향후 소송에서 필요비로 청구할 수도 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
현재 누수 원인에 대해서 확인되지 않은 상황에서 누수 원인을 확인할 것을 요구할 수 있다고 보기 어렵고 추후에 다른 하자가 발견되었을 때 하자 담보 책임을 묻는 건 가능할 것이나 입증이 필요할 것입니다. 이상입니다.