재개발지역 상속2주택을 형제네명이서 25프로 지분율로 상속등기햇고 지금 현금청산시기인데 양도세 문의드립니다

Question

2000년도에 형제 네명이 공동상속 받앗고 2주택으로 되어잇어서 다주택자가 됫구요 그이후로 형제 세명은 아파트를 한채씩 구매해서 살고 잇고 상속주택이 2주택이라 전부 다주택자가 됫습니다 그래서 저같은 경우는 지금 살고 잇는 아파트를 팔려고 합니다 양도차익이 적어서 양도세가 500만원 밖에 안나와서요 근데 제가 지금 살고 잇는 아파트를 팔고 상속주택을 재개발조합에 현금 청산하면 상속주택이 2주택이니 이중에 1주택만 비과세고 나머 1주택을 양도세를 내야 하는건가요? 그리고 두 주택중에 양도세 비싼쪽을 비과세하고 싼쪽 양도세만 낼수 잇나요? 근데 형제 네명 25프로지분인데 양도세 내는게 너무 억울한면도 잇어서요 예전에 문재인정부때 종부세날라왓을때도 상속특례로 지분율 30프론가 40프로 미만이면 종부세 안내도 된다고 해서 안냇엇거든요

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

원칙적으로 1세대 1주택만 비과세입니다. 그러나 상속으로 인한 주택 보유는 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

하지만 귀하의 경우 2000년 상속이라 비과세 혜택 받기는 어려울 것으로 판단됩니다.

안타깝게도 단순 지분만 있어도 주택 수로 계산되어 양도세 과세 대상입니다.

지분만 보유하고 있더라도 주택을 1채 소유한 것으로 간주됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

상속으로 인해 주택 수가 늘어난 경우, 일정 요건을 충족하면 다주택자 아님으로 봐서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다

상속주택이 과밀억제권역 밖이라면, 1세대1주택 비과세 혜택 유지 가능합니다

하지만 상속주택이 수도권(예: 서울, 인천, 경기)에 있다면 이 특례 적용 불가입니다

재개발지역이면 보통 수도권에 위치한 경우가 많아 적용 불가 가능성이 큽니다

본인 실거주 아파트를 먼저 팔고 나중에 상속주택을 현금청산 받는 순서면

실거주 아파트에 대해 1세대1주택 비과세 가능합니다

상속주택은 지분이라서 과세 시 일반세율, 일부 지분 양도 특례 가능성도 있습니다

양도세는 다주택 여부 기준으로 비과세 여부 결정되기 때문에 실거주 아파트 먼저 파는 게 유리합니다

불행히도, 현금청산은 양도로 간주되므로 각자 지분만큼 양도세를 부담하게 됩니다.

본인 25% 지분에 대해서만 과세

하지만 지분 30% 이하이고 공동상속 + 10년 이상 보유한 경우엔

종부세 합산배제는 가능했지만, 양도세에선 이런 완전한 면세 특례는 없습니다

지분이 작아도, 양도로 간주되는 현금청산 시엔 지분만큼 양도세를 납부해야 합니다

세무사 상담을 받아보시기 바랍니다

특히 재개발 관련 현금청산 시기와 등기이력, 실거주 기간에 따라 세금 계산이 달라질 수 있습니다

현금청산은 자발적 양도 아님에도 불구하고 양도소득세 과세대상이라고 합니다

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

결론부터 말하면 형제와 공동 상속받은 주택(25%지분)도 주택수에 포함되기 때문에 현재 2주택자에 해당되게 되어 비과세 혜택을 받기 어렵다고 봅니다.

다만, 25%지분이라도 상속 주택이 조합설립인가전 상속 또는 그외 주택이 조합원 아님 또는 2년내 매도면 예외 가능성이 있습니다.