사해행위 취소에서 선순위 저당권이 존재하는 임차인의 임차보증금
사해행위 취소에서 수익자와 전득자가 모두 악의라면 건물의 소유권은 채무자에게로 복귀하는 걸로 알고있는데, 그렇다면 이러한 경우처럼 소유권이 수익자에게서 채무자로 넘어간 경우 임차인의 보증금은 어떻게 보호될 수 있는지 궁금합니다
(대항력과 확정일자를 설정하였으나 설정 전 선순위의 근저당권이 존재하는데 이 경우 해당 저당권은 수익자에 대한 저당권이기에 사해행위 취소를 원인으로 소유권이 수익자에게서 말소 된다면 해당 저당권은 임차인의 대항력과 확정일자 설정일에는 영향을 미치지 않나요??)
네, 사해행위 취소 소송에서 수익자와 전득자가 모두 악의인 경우, 소유권은 채무자에게 복귀합니다. 하지만 이 경우에도 임차인의 대항력과 확정일자는 유효하게 존속하며, 선순위 근저당권에도 영향을 받지 않습니다.
사해행위 취소 소송은 채무자가 자신의 재산을 은닉하거나 다른 사람에게 빼돌려 채권자에게 피해를 주는 것을 막기 위한 제도입니다.
사해행위 취소로 소유권이 채무자에게 복귀하더라도, 이미 존재하는 임차인의 권리는 그대로 유지됩니다.
즉, 임차인은 계속해서 해당 부동산을 사용, 수익할 수 있습니다.
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 제3자에 대해 대항력을 갖게 되며, 확정일자를 받으면 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조)
사해행위 취소로 소유권이 변경되더라도, 임차인의 대항력과 확정일자는 그대로 유효합니다.
선순위 근저당권은 사해행위 취소 소송의 대상이 아니므로, 소유권이 채무자에게 복귀하더라도 선순위 근저당권은 그대로 존재합니다.
하지만, 임차인의 대항력과 확정일자가 선순위 근저당권보다 후순위라도, 임차인은 경매 시 배당에서 후순위 근저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제8조)
즉, 선순위 근저당권은 임차인의 대항력과 확정일자에 영향을 미치지 않습니다.
사해행위 취소로 소유권이 채무자에게 복귀하면, 채무자가 새로운 임대인이 됩니다.
임차인은 새로운 임대인(채무자)에게 차임을 지급하고, 계약 기간 만료 시 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
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