임대인이 주택 또는 상가를 매도 후 임차인에게 통보하지 않은 경우 어떻게 하나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이해하고 계신 사항에 대해서 추가 확인이 필요한 사항입니다.

1. 임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항).

2. 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

3. 임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

4. 양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

정리하면, 새로운 임대인에게 임차인의 기존 권리(보증금 반환청구권, 우선변제권, 기타 사용수익권 등)을 모두 그대로 주장할 수 있습니다.

도움이 되었으면 합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한상훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법(제3조 제2항)과 상가건물임대차보호법은 임차목적물 부동산의 소유권이 이전되는 경우, 즉 양도되는 경우 양수인에게 임대인의 지위가 승계되도록 규정하고 있습니다.

위 법률 조항이 소유자변경에 따른 임대인 지위승계 규정을 둔 취지는 대항력(주민등록 전입신고 or 사업자 등록 +부동산인도에 따른 점유)을 취득한 임차인이 보증금을 확보할 수 있도록 보호하기 위해서 입니다.

대법원(대법원 93다 35616 판결)은 대항력 있는 주택임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이라는 취지의 판결을내렸습니다.

그러나 다른 대법원 판례(대법원 98마100 결정 등)는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 원치 않으면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없다고 합니다. 즉, 임대인이 임차인에게 임차목적물 양도사실을 알리지 않았을 경우에는, 임차인이 양도사실을 안 즉시 임대인에게 내용증명 등을 통해 통지하고 임차목적물을 가압류하는 등의 조치를 통해 임차목적물의 양도 및 양도인 지위승계에 이의를 제기하고 해당 임대차계약을 해지할 수 있을 것입니다. 이 경우 임대차보증금 반환 채무는 여전히 원래 임대인, 즉 양도인에게 있습니다.

질문자께서는 이전 임대인(양도인)이 자력이 없고 연락이 안되어 새로운 임대인에게 보증금반환을 청구하는 방안을 문의하셨습니다. 현시점에서 기존 임대인에게 임대차계약 해지를 통지할 수 있다고 하더라도 실질적으로 이전 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 없다면 이미 임대차목적물이 양도되어 임대인의 지위가 새로운 임대인으로 승계된 상황에서 굳이 이전 임대인에게 계약 해지를 통지할 필요성은 없는 것으로 보입니다.

일단 새로운 임대인에게 상기 법조 및 판례를 근거로 한 내용증명 통지를 하시어 임대인 지위의 승계 사실을 알리고 난 후,

계약기간 종료 시점이 되어 계약을 갱신하지 않는 내용의 통지 등의 이유로 임대차계약이 종료되면,

그 이후 새로운 임대인의 보증금 반환 여부에 따라 새로운 임대인을 피고로 보증금 반환 청구 절차((ex)민사소송+필요시 부동산 가압류)를 취하시기 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제3조(대항력 등)

④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

또한, 판례는 "임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 할 것이다"고 판시하고 있습니다.

따라서 주택임대차보호법 제3조 제4항 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"에 따라 임차인은 주택양도인(전임대인)의 지위를 양수인 주택양수인(현임대인)을 상대로 임대차계약기간 종료시 보증금 반환청구를 할 수 있습니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법은 아래와 같이 규정하고 있고,

제3조(대항력 등)

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

상가건물임대차보호법 역시 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제3조(대항력 등)

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

따라서 임차인은 자유 의사에 따라 임대차 계약의 해지를 요구할 수 있고, 신규 임대인(즉, 해당 건물의 양수인)에게 임차인의 지위를 요구할 수도 있습니다.

만일 신규 임대인(즉, 양수인)이 보증금의 반환을 거부하는 경우 소송을 통하여 해당 건물에 대한 경매 등을 청구할 수 있고, 임차인은 각 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법으로 보호받습니다.