sgi 서울보증보험 가입 가능한지 궁금합니다
아파트 월세로 계약하려고 하는데, 보증보험 가입 기준이 딱 걸쳐져 있어서요. 아파트가 거의 거래가 없는 고가의 아파트의 경우 주택 가격을 보통 뭐로 보나요?? 아래와 같은 케이스에도 가입이 가능할까요??
ex) kb시세 평균 기준 30억/최근 거래 35억원(근데 이거도 6개월 전 아직 등기는 마무리되지 않음)
현재 대출은 약 20억원 되어 있어, 30억원으로 보면 선순위채권이 60%를 넘는 상황. 다만 주변 아파트 시세 고려 시 현실적인 아파트 시세는 35억 이상인 상황이고, 거의 거래가 없다보니 평균 가격이 낮게 나온 상황.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
고가, 거래희소 아파트는 보증기관이 KB 시세 또는 공시가격 등내부 기준가를 우선 적용하는 경우가 ㅁ낳고 선순위 채권비율이 기준가 대비 60%를 넘으면 가입이 제한될 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
SGI는 주택가격을 30억(KB시세)으로 볼 가능성이 매우 높습니다
등기 안 된 35억 거래는 참고자료 수준입니다
선순위 66%는 기본 기준에서는 불리하지만
감정평가 또는 저보증금 월세면 가능성이 있을수도 있습니다
지금 조건 그대로면 원칙상 불리하지만 월세 + 저보증금이면 예외 승인 사례가 있다고 하니 상담을 받아보시기 바랍니다
1. 집주인이 집을 판다고 저보고 나가라고 했고, 사실상 집주인이 실거주가 아니면 제가 안나가도 되는 상황인데, 좋게좋게 일단 나가주려고 합니다.
근데 집주인이 자기도 대출 받아야한다고 저보고 제 계약서를 사진찍어서 달라고 합니다. 제가 계약서를 줘야하나요?
제계약서가 필요한 이유가 있을까요?
==> 아마도 임대인이 계약서가 없어 보입니다.
2. 전세대출 상환하기 위해서 은행에 제가 직접가서 확인했고, 은행에 바로 상환하는 것이 아닌 제가 돈을 받아서 앱으로 상환하고, 상환한 다음 확인증 앱으로 발급가능하다고 확인했습니다.
근데 집주인이 계속 무리하게 그 은행 지점 번호 알려달라고 해서 알려줬고, 전화하니까 제 정보가 없다고 다시 은행번호를 알려달라고 해서, 개인정보라 안알려주는거 아니냐니까, 개인정보라서 안알려준다고 저보고 은행에 전화해서 상환방법을 본인한테 알려주라고 하라고 은행에 전화해달라고 하는데 이렇게 까지 하는게 맞나요?
집주인은 저한테 돈을 주면되는건데, 왜 무리하게 은행까지 .. 제가 전화해서 본인인증후에 상환방법까지 알려드려야 하나요?
==> 보증금 대출을 받은 경우 통상 질권이 설정되기 때문입니다. 이러한 경우 임대인은 질권이 설정된 금액만큼 은행에 상환해야 하기 때문에 확인차원에서 문의하고 있는 것으로 보입니다.
3. 전세대출 이후 나갈때 벽지나, 바닥 등 이런부분은 어디까지 제가 변상해야하는걸까요?
이집에 첫입주해서 6년살았는데 부서지거나 그런부분은 없고, 벽지에 약간 곰팡이 같은게 있거나 아니면 바닥같은 경우 찍힘현상이 좀 있습니다. 이런거 다 변상해달라고 하면 변상해줘야하나요? 6년동안 살면서 생활하면서 생긴것들인데요.. 만약 집주인이 새집처럼 돌려달라고 하는경우, 소송을 진행해야하나요?
==> 우선 훼손원인이 자연마도 또는 내구연한이 경과되었는지, 인위적으로 훼손하였는지에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
부동산 임대차 계약 시 SGI 서울보증보험 가입 가능 여부는 주택 가액 산정 방식과 선순위 채권 비율이 핵심입니다. 보통 아파트 가격은 KB부동산 시세의 일반 평균가를 우선 적용합니다. 질문하신 사례처럼 KB시세가 30억 원이고 대출이 20억 원인 경우 선순위 채권 비율이 약 67%에 해당합니다. SGI의 일반적인 가입 기준인 선순위 채권 60% 이하 조건을 초과하므로 현재 상태로는 가입이 어려울 가능성이 큽니다.
최근 실거래가인 35억 원이 아직 등기 전이라 시세에 반영되지 않았다면 이를 공식 가격으로 인정받기 쉽지 않습니다. 이럴 때는 SGI와 협약된 감정평가 법인을 통해 사적으로 감정평가를 진행하여 주택 가액을 35억 원 이상으로 높게 인정받는 방법이 유일한 대안입니다. 만약 감정가액이 상승하여 선순위 비율이 60% 이내로 들어온다면 가입을 시도할 수 있습니다. 또는 임대인이 보증금을 받아 대출 일부를 상환하여 채권 최고액을 낮추는 조건을 계약서에 명시해야 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
고가 아파트 월세 계약 시 전세보증보험 가입 기준은 주택 가격 산정 방식이 핵심이며 거래가 거의 없는 경우에도 KB시세, 공시가, 실거래가를 종합해 산정합니다.
KB시세 30억 기준으로는 선순위 채권 20억 원이 60%를 초과해 가입이 어렵지만 최근 거래 35억 원 인정 시에는 가능할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
SGI서울보증의 가입 가능 여부는 **KB시세(30억 원)**를 우선 적용하느냐, 혹은 **최근 실거래가(35억 원)**를 인정받느냐에 따라 결정되며, 현재 데이터상으로는 **가입이 매우 불투명하거나 거절될 가능성**이 높습니다.
SGI서울보증보험의 아파트 가격 산정 기준과 질문자님의 상황을 법리적으로 분석해 정리해 드립니다.
**1. 주택가격 산정의 우선순위**
SGI서울보증은 아파트의 경우 **KB부동산 시세(일반평균가)**를 제1순위로 적용합니다. 현재 KB시세가 30억 원으로 형성되어 있다면, 심사역은 이를 기준으로 주택가격을 책정합니다. 질문하신 35억 원 거래는 **등기가 완료되지 않았고** 6개월 전 데이터이므로, 시세에 아직 반영되지 않았다면 공식 주택가격으로 인정받기 매우 어렵습니다.
**2. 선순위채권 비율 및 가입 제한**
SGI서울보증의 가입 조건 중 가장 까다로운 것이 **'선순위채권(대출) 비율'**입니다.
* **기준**: 선순위채권이 주택가액의 **60%를 초과**하면 가입이 거절됩니다.
* **계산**: 30억 원(시세) × 60% = **18억 원**입니다. 현재 대출이 20억 원이라면 시세 대비 **약 66%**에 달하므로, 60% 기준을 초과하여 **가입 불가** 판정을 받을 확률이 매우 높습니다.
**3. 해결 가능성 검토**
조심스럽게 조언드리자면, 현실적으로 아파트 가치가 35억 원 이상이라는 점을 증명하기 위해 **'공인감정평가'**를 받는 방법이 있습니다. SGI는 시세가 없거나 부적절하다고 판단될 때 감정평가금액을 인정해주기도 합니다. 만약 감정평가를 통해 35억 원 이상을 인정받는다면 60% 기준(21억 원) 이내로 들어와 가입이 가능해질 수 있습니다.
하지만 감정평가 비용은 임차인이 부담해야 하며, 평가 결과가 반드시 35억 원 이상 나온다는 보장이 없으므로 신중해야 합니다. 또한, 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 **100%**를 넘어서도 안 된다는 점을 함께 체크하십시오.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
가계약 전, SGI서울보증 위탁 대리점이나 은행에 **주소지와 대출금액**을 알려주고 '사전 심사'를 요청하여 현재 시세로 승인이 나는지 반드시 먼저 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
고가 아파트 추택가격은 KB 시세 평균이 우선 적용이 되면 최근 거래 35억원 반영시 LTV 20억 대출+월세보증금 / 35억은 60% 로 가입 조건에 충족이 되실 것으로 보여집니다