전세 임차권등기설정 후 퇴거시 비밀번호

Question

안녕하세요

보증금을 못받고 이사해야하서 나가는 상황입니다

임차권등기 경료되었고 새로운 집으로 전입신고 되었습니다. 현재 집에서 실제 짐을 다빼는건 내일입니다

궁금한건 나갈때 집주인에게 어떻게 통보를 할지 입니다

향후 집이 안나가거나 해서 보증금반환소송을 갈 수 있다는 것을 고려했을 때

이번에 관리비정산하고 나가면서 집주인에게 비밀번호 알리는게 맞나요?

퇴거한다는 사실만 알리고 나가면 될지, 어떻게 처리하는 것이 불이익 없을지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임차권등기가 경료되고 전입신고까지 마친 상태에서 실질적으로 퇴거한다면, 임차인의 점유는 종료된 것으로 평가됩니다. 이 경우 집주인에게 퇴거 사실을 명확히 통보하고 출입이 가능하도록 비밀번호를 전달하는 것이 향후 분쟁에서 불리하지 않습니다. 비밀번호를 알리지 않았다고 해서 보증금 반환청구권이 강화되지는 않으며, 오히려 인도 거절이나 점유 다툼을 주장받을 소지를 줄이는 것이 중요합니다.

• 임차권등기와 점유 종료의 법리
  주택임대차보호법상 임차권등기는 임차인이 목적물을 인도하고 점유를 상실한 이후에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 제도입니다. 실제 짐을 모두 반출하고 출입을 차단하지 않은 채 관리권을 임대인에게 넘기면 인도 요건은 충족됩니다. 비밀번호 제공은 인도의 한 방식으로 평가될 수 있습니다.

• 통보 방법과 실무상 유의점
  퇴거 시에는 문자나 메신저 등 기록이 남는 방식으로 퇴거 일시, 관리비 정산 완료 여부, 비밀번호 전달 사실을 남겨두는 것이 바람직합니다. 열쇠나 비밀번호를 전달하지 않고 일방적으로 떠나는 경우, 임대인이 인도 미완료를 주장할 가능성을 배제할 수 없습니다.

• 향후 소송 대비 정리
  보증금반환소송을 대비해 퇴거 사진, 관리비 정산 내역, 통보 기록을 보관하시는 것이 좋습니다. 비밀번호를 알렸다는 사정은 임차인의 성실한 인도 이행으로 작용할 수 있으며, 보증금 반환청구의 법적 구조에는 불리하게 작용하지 않습니다.