임차권 등기명령 추가질문입니다..
.보증금 500만원.월세30만원에 원룸 임차중
계약만료 후 묵시적 계약연장 상태
이사를 급히해야하는 상황으로 12월 9일에 이사를 나갑니다.
11월 5일에 계약해지 문자 전달
집주인이 나이가 많아 문자 답변불가로 11월 15일 전화 통화 시 보증금 돌려줄 돈이 없어 새로운 세입자가 들어온 후 보증금 반환 가능하다고 함
3월까지 보증금 반환 기다려주기로 약속하고 12월9일 이후부터 임대료 및 관리비는 현 임차인이 미부담하기로 약속한 상태(통화내역 녹음)
이사 나오면서 현관 비밀번호를 집주인에게 전달해야하는 상화이라 12월 9일에 이사 나가기전에 임차권 등기면령 신청하고 나가고 싶은데 신청이 가능할까요?
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추가질문. 만약 지금 신청이 안된다면 신청가능한 정확한 날짜 확인이 가능할까요?
임차권 등기명령 신청 안된 상태에서 집주인에게 현관 비밀번호를 알려줘도 될까요?
답변 부탁드립니다.감사합니다.
안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
먼저, 11월 15일에 집주인과 통화로 "12월 9일 이후부터 임대료 및 관리비를 미부담"하고 "3월까지 보증금 반환을 기다려주기로" 합의(녹음)하신 것은, 법률적으로 '합의 해지'에 해당합니다. 이는 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 일방적으로 해지를 통보하고 3개월을 기다려야 하는 법정 규정(주택임대차보호법 제6조의2)보다 우선하는 당사자 간의 약정입니다. 따라서 두 분의 임대차 계약은 12월 9일에 법적으로 종료되는 것이 맞습니다.
1. 임차권 등기명령 신청 가능 시점(추가 질문 1)
임차권 등기명령은 '임대차가 끝난 후' 보증금이 반환되지 않았을 때 신청할 수 있습니다. 위에서 설명드린 대로, 질문자님의 계약 종료일은 12월 9일입니다. 따라서 12월 9일 당일 또는 그 이후(12월 10일 등)부터 임차권 등기명령을 신청하실 수 있습니다. 12월 9일 이전에 미리 신청하는 것은 불가능합니다.
2. 현관 비밀번호 전달 문제(추가 질문 2)
이것이 가장 중요하고 위험한 부분입니다. 임차권 등기명령은 법원에 '신청'하는 즉시 효력이 발생하는 것이 아니라, 법원의 결정(명령)이 집주인에게 송달되고, 그 결정이 부동산 등기부등본에 '기재(등기)'되어야만 효력이 발생합니다. 이 과정은 신청 후 보통 1~2주 정도의 시간이 소요됩니다.
만약 질문자님께서 임차권 등기명령의 효력이 발생하기 전(즉, 등기부등본에 기재되기 전)에 12월 9일에 이사를 나가고(점유 상실) 현관 비밀번호를 알려주신다면(점유 이전), 질문자님은 보증금 500만 원에 대한 대항력과 우선변제권을 모두 상실하게 됩니다. 임차권 등기명령은 바로 이 '대항력 상실'을 막기 위해 하는 조치입니다.
따라서 질문자님께서 보증금을 안전하게 지키기 위해서는, 12월 9일에 임차권 등기명령을 신청하시되, 이사가 급하시더라도 해당 원룸에 질문자님의 짐 일부를 남겨두고 현관 비밀번호도 절대 알려주시면 안 됩니다. 즉, 점유를 유지하셔야 합니다. 1~2주 뒤 법원 결정이 완료되어 등기부등본에 임차권 등기가 올라간 것을 확인하신 후에 집주인에게 비밀번호를 알려주셔야 합니다. 12월 9일부로 임대료를 내지 않기로 합의하셨으니, 등기가 완료될 때까지 점유만 유지하시는 것이 법적으로 가장 안전한 방법입니다.
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