이렇게 매도하면 비과세혜택을 봐서 세금을 안내나요?
하기 어머니 소유의 2가지 부동산입니다
1. 서울시 면목동 단독주택 1988년 10월 경 3500만원에 매입
[ 어머니는 서울 다른동네에 거주중, 이후 1990년 12월에 천안으로 내려가서 현재까지 천안시 거주]
현재까지 실거주한적 없음
현재 시가 3억 8000만원
2. 화성시 장전리 토지(대지) 와 , 그 위의 주택 토지 : 180평 - 2003년 11월 11일 증여받음 [증여당시 공시지가 : 89,250,000 ] 그 토지 위의 주택 : 2020년 08월 매입 [매입가 15,000,000 원] 현재 시가 건물 토지 도합 4억 5000만원 [실거주 한적 없음]히스토리는 위와 같습니다.
제가 계산해봤을떄 시나리오 A와 같이 할 경우 세금이 서울집은 세금이 안붙는데 맞나요?
시나리오 A: 화성 먼저, 면목동 나중(비과세)
화성 매도(과세)
양도가 4.5억, 취득가(토지 8,925만·건물 1,500만) 가정 → 양도차익 약 3.4575억
장기보유특별공제: 토지(2003~) 30%, 건물(2020~) 약 10% 가정 → 공제 후 과세표준 약 2.500억
국세 약 7,507만원 + 지방세 약 751만원 ≈ 합계 약 8,258만원
면목동 매도(비과세): 0원 : 매도 시점에 어머니가 1주택이면, 양도가 12억 이하라서 비과세(거주요건 없음: 2017.8.3 이전 취득)
면목동과 화성 집 에 대한 총세액 ≈ 0.83억
시나리오 B: 면목동 먼저, 화성 나중(둘 다 과세될 확률 높음)
면목동(1988 취득, 비과세 불가 상황)
3.8억 − 3,500만 = 차익 3.45억, 장특 30% 가정 → 과세표준 약 2.39억
국세 약 7,088만원 + 지방세 약 709만원 ≈ 합계 약 7,797만원 국세청
화성(거주요건 미충족 가정)
위와 유사하게 약 8,258만원
면목동과 화성집에 대한 → 총세액 ≈ 1.61억
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
두 주택 중에 가장 마지막에 처분하는 1주택은 12억 이하까지 1세대 1주택 양도세 비과세 가능하므로 차익이 큰 주택을 나중에 파시면 됩니다. 먼저 파는 주택은 기재하신 양도세 방식으로 이해하시면 됩니다.