전세 중에 집주인이 바뀌는데 전세가 보다 낮게 매매가 이루어집니다. 어떻게 준비해야하나요?

Question

전세 계약은 10월말 까지이고, 새 집주인 계약은 내일 한다고 하네요. 그런데 전세가보다 1천만원 낮게 매매가 이루어집니다. 검색해보니 1천만원을 새 집주인이 전 집주인에게 받고 저의 전세금 전부를 보장하는것과 1천만원을 제가 받고 남는 금액을 보장하는게 가능하다고 하던데 맞는건가요? 현재 집 전세권 설정은 되어있고 보증보험은 안 들어져있습니다.

1. 1천만원을 제가 받으면 전 주인과 계약한 금액 자체가 달라지는건데 계약서를 수정하거나 해야하지 않나요? 전세권 설정이나 이런것도 불이익이 되는게 없는건지 궁금합니다.

2. 새로운 집주인에 대해 알아둬야 할 것 같은데 어떤것들을 조회하면 될까요?

3. 다른 것 알아둬야 할 것이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 1천만원을 제가 받으면 전 주인과 계약한 금액 자체가 달라지는건데 계약서를 수정하거나 해야하지 않나요? 전세권 설정이나 이런것도 불이익이 되는게 없는건지 궁금합니다.

==> 현재로서는 불이익이 발생되지 않습니다.

2. 새로운 집주인에 대해 알아둬야 할 것 같은데 어떤것들을 조회하면 될까요?

==> 가급적 계약서를 다시 작성한 후 보증보험에 가입을 하시는 것이 적절해 보입니다.

3. 다른 것 알아둬야 할 것이 있을까요?

==> 상기 내용이면 충분합니다.

Answer 2

안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.

예민한 상황으로 보여집니다. 전후 상황을 알 수 없기에 정확한 조언을 드릴 수 없으나 긴장이 되시는 것은 당연한 상황입니다.

전세가 보다 낮은 깡통전세인데 이를 매수하려는 사람이 있군요.

(통상 깡통전세를 임차승계로 매수하려는 경우가 흔치 않지만 고급 정보를 듣고서 매수하려는 경우였으면 좋겠습니다)

단순히 명의 이전이 필요해서 매수인에게 돈을 줘서라도 등기를 넘기는 경우도 있을 것이니 무조건 나쁜 상황이라고 단정 지을 수는 없습니다.

1. 세입자분은 위 매매계약과는 관련이 없는 관계입니다.

전세계약세가 갱신될 때 새로운 주인에게 보증금을 내려달라고 할 수는 있지만 매매계약 진행중에는 현재 세입자의 임대차 조건을 그대로 승계하는 경우가 통상입니다.

전세권 설정은 만기때 보증금을 받지 못했을 때 경매를 신청할 수 있는 권한을 세입자가 갖는 것인데, 깡통전세라면 경매권이 있더라도 큰 의미는 없어 보입니다.

2. 새로운 집주인의 인적사항을 꼭 알아보시고 걱정이 많이 되신다면 새로운 집주인의 국세 지방세등의 체납사실을 조회해 보심이 어떨까 합니다.

해당 사실 조회를 위해서는 새로운 집주인과 계약관계 라는 것을 입증하는 서류가 필요하니 매매잔금때 전세계약서도 새로운 임대인 인적사항으로 쓰는 것이 좋겠습니다.

3. 새로운 임대인에게 호구조사를 할 수도 없는 노릇이므로 새로운 임대인이 정상적인 투자자이길 바라겠습니다.

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